20坪のフルリフォーム費用はいくら？延床面積の目安と費用を抑えるコツ

「20坪の家をフルリフォームしたら、費用はいくらかかるのか」というご相談は、狭小地に建つ戸建てやコンパクトな中古住宅を検討している方からよくいただきます。20坪は延べ床面積(延床面積)にして約66平米、この規模の2階建て・3階建てでよく見られる広さで、単身から夫婦二人、子育て世帯まで幅広い暮らし方に対応できます。住まい全体のフルリフォーム費用相場はフルリフォームの費用相場、坪単価の目安はフルリフォームの坪単価のページで詳しく解説しているため、ここでは20坪という規模に絞って、費用の目安と建て替えとの比較、費用を抑えるコツをご案内します。埼玉県・東京都で施工実績を持つ一級建築士事務所「匠プラス」がわかりやすく解説します。

私たち、匠プラスについて

匠プラスは、1968年創立の株式会社市之瀬工務店が運営するフルリフォーム専門店です。
一級建築士事務所として、間取り変更・耐震・断熱まで住まい全体を見てご提案します。
自社大工と信頼できる協力業者が連携し、細部まで丁寧に仕上げます。
木造住宅耐震診断士が在籍しており、古い住宅の耐震面も含めて相談できます。
埼玉県・東京都内で幅広く対応可能です。

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結論：20坪のフルリフォーム費用は300万円台〜1800万円程度が目安

20坪(延床面積約66平米)の住宅をフルリフォームする費用は、工事範囲によって300万円台から1800万円程度まで大きく幅があります。内装・水回り設備の交換を中心とした工事であれば300万円台〜600万円程度、外壁・屋根まで含めた内外装フルリフォームになると700万円〜1000万円台、基礎・構造体だけを残すスケルトンリフォームになると1000万円〜1800万円程度が目安です。20坪は延床面積が小さい部類に入るため、坪単価(面積あたりの単価、坪当たりの単価)は30坪・40坪クラスの住宅よりやや高めになりやすく、総額を抑えられても坪単価だけで比較すると割高に見えることがあります。なお、フルリフォームは「リノベーション」「フルリノベーション」とほぼ同じ意味で使われることもあります。

※記載の金額は一般的な戸建住宅の場合の目安です。建物の規模や工事範囲、劣化の状況によって費用は変わります。

20坪はどんな広さ？延床面積の目安と多い建物タイプ

20坪という坪数(延床面積)が、実際にどのような住宅になりやすいのかを見ていきます。

延べ床面積約66平米、木造の2階建て・3階建てが中心

20坪は延べ床面積にして約66平米で、都市部の狭小地に多い木造の2階建てや3階建てでよく見られる規模です。1階の建築面積が限られる分、建ぺい率・容積率による制限の範囲内で階数を増やして坪数を確保している住宅が多く、狭小住宅・コンパクトハウスと呼ばれる建物の多くもこの規模に含まれます。木造・鉄骨造どちらの工法でも建てられますが、狭小地では在来工法の木造2階建てが選ばれることが多い傾向です。

平屋では手狭になりやすい

平屋で20坪の建坪(建築面積)を確保しようとすると、建ぺい率の上限によっては土地の広さが十分でも建てられないことがあります。平屋を希望する場合は、20坪よりもう少し広い延床面積を検討するか、土地の建ぺい率・容積率を確認したうえで間取りを組む必要があります。

建ぺい率・容積率と建築確認申請の関係

延床面積20坪の建物を新たに建てる、または増築する場合は、建築基準法で定められた建ぺい率(敷地面積に対する建築面積の割合)・容積率(敷地面積に対する延床面積の割合)の範囲内に収める必要があります。また、2025年4月の建築基準法改正により、木造2階建てなどの住宅で大規模の修繕・大規模の模様替えにあたる工事を行う場合も、建築確認申請の対象になりました。工事の内容が申請の対象にあたるかどうかは、契約前に施工会社に確認しておくと安心です。

世帯構成・生活スタイル別に見る20坪の使い方

20坪は延床面積が狭い分、誰がどう暮らすか、生活スタイルによって間取りの優先順位が変わります。

単身・夫婦二人の場合

単身や夫婦二人であれば、20坪は余裕を持って使える広さです。リビング・ダイニングを広めに確保しながら、寝室・書斎・収納をバランスよく配置しやすく、ライフスタイルに合わせて在宅ワーク用のスペースを間取りに組み込むことも可能です。単身であれば、1LDKに書斎スペースを加えた間取りにも十分な余裕があります。

子育て世帯の場合

子育て世帯で20坪に住む場合は、2階建てであれば1階にリビング・水回り、2階に個室2部屋程度を配置する2LDK〜3LDKの間取りが選ばれやすい傾向です。子どもが小さいうちは個室を分けず、成長に合わせて間仕切りを後付けできるようにしておくと、限られた面積を無駄なく使えます。

二世帯住宅として使う場合の注意点

20坪で二世帯住宅を実現するのは、延床面積の制約からかなり手狭になりやすいのが実情です。玄関・水回りを完全に分離する完全分離型二世帯住宅にするには、一般的に30坪以上の延床面積が目安とされており、20坪では玄関やキッチンなど一部を共有する部分共用型にとどめるか、増築によって延床面積を大幅に広げる必要があります。二世帯住宅を希望する場合は、早い段階で必要な坪数を確認しておくことをおすすめします。

工事範囲別に見る20坪のフルリフォーム費用

20坪のフルリフォームでどこまで工事するかによって、費用は大きく変わります。坪単価の目安は、表層中心のリフォームで15万円〜30万円、水回り設備を含めると25万円〜40万円、内外装まで含めると30万円〜50万円、スケルトンリフォームで50万円〜80万円程度です(工事範囲別の坪単価の考え方はフルリフォームの坪単価のページで詳しく解説しています)。20坪は延床面積が小さい部類に入るため、坪単価は30坪・40坪クラスの住宅よりやや高めになりやすく、実際には60万円〜90万円程度まで上がることもあります。設備の仕様やグレードによっても坪単価は変わります。ここでは、その坪単価をもとに20坪(延床面積約66平米)における総額の目安を工事範囲別に見ていきます。

内装・水回り中心のリフォーム(目安300万円台〜800万円)

クロス(壁紙)・フローリングの張り替え、和室を洋室に変える畳の張り替えを中心とした内装工事に絞れば300万円台〜400万円程度、キッチン・浴室(お風呂)・トイレ・洗面台(洗面所)など水回り設備を新しいものに入れ替える配管工事まで含めると500万円〜800万円程度が目安です。間仕切りの位置を大きく変えない分、解体・造作にかかる費用を抑えられ、内装の一新だけであれば150万円前後で済むこともあります。

外壁・屋根まで含む内外装フルリフォーム(目安700万円〜1000万円台)

水回り設備に加えて、既存の外壁材や屋根材を撤去して新しい素材に刷新する内外装フルリフォームは、700万円〜1000万円台が目安です。外壁・屋根の工事には足場の設置が必須で、その分の費用が別途かかります。断熱材を加えて断熱性能や耐震性を高める工事、耐久性の高い外壁材への張り替えを組み合わせる場合は、さらに費用が上がります。

スケルトンリフォーム(目安1000万円〜1800万円)

基礎・柱・梁といった構造体(骨組み)だけを残し、住まい全体を全面的に作り直すスケルトンリフォームは1000万円〜1800万円程度が目安で、多くのケースでは1200万円〜1500万円程度に収まります。工事範囲が広がる分、他の工事範囲より高額になりやすいのが実情です。20坪は延床面積が小さい部類に入るため、足場や仮設トイレ、産業廃棄物の処分費など面積にかかわらずほぼ一定額かかる費用の割合が大きくなり、坪単価は割高になりやすい傾向があります。間取りの自由度を最大限に高められる分、費用は工事範囲の中で最も高くなります。

築年数別に見る費用の違い

20坪前後のコンパクトな住宅は、中古住宅を購入してからフルリフォームするケースも多く、築年数によって費用は変わります。築20年〜30年前後であれば内装・設備の劣化を中心とした標準的な工事で収まりやすい一方、築30年〜40年以上になると、給排水管を入れ替える工事が必要になるほどの老朽化や、シロアリによる木材の劣化、断熱性能の低さが目立ち始め、断熱材の追加や耐震補強まで含めた工事が必要になり、費用が跳ね上がることもあります。特に1981年の新耐震基準より前に建てられた住宅は、耐震診断の結果によって補強にかかる費用が大きく変わるため、早めに耐震診断を受けておくと資金計画が立てやすくなります。古い住宅ほど、壁や床をはがしてみないと分からない基礎・柱の劣化が見つかることもあり、資金計画には一定の余裕を持たせておくと安心です。

20坪を狭く感じさせないための間取りの工夫

20坪という狭い延床面積だからこそ、間取りの工夫次第で体感の広さは大きく変わります。

吹き抜け・階段の配置で開放感を出す

2階建て・3階建ての住宅では、階段の位置と吹き抜け、室内窓の組み合わせによって、上下階のつながりと採光を確保できます。リビング階段にして吹き抜けを設けると、床面積を使わずに開放的な空間を演出できます。

収納を各階に分散させる

限られた延床面積で収納をまとめて確保しようとすると、居住スペースを圧迫してしまいます。各階の動線上にウォークインクローゼットや壁面収納を分散させることで、収納量を確保しながら体感の広さを保ちやすくなります。家事動線を意識して壁を取り払う間取り変更にすると、生活動線の効率も上がります。

スキップフロア・ロフトで床面積を有効活用する

天井高に余裕がある場合は、ロフトやスキップフロアを設けることで、延床面積には含まれない収納・趣味のスペースを確保できます。3階建てで各階の天井高を抑えられる場合は、法規制の範囲内で1フロア分の空間を追加できることもあります。

フルリフォームと建て替え、20坪ならどちらが得か

20坪前後の狭小地・コンパクトな住宅では、フルリフォームと建て替える場合のどちらが得か迷う方も多くいらっしゃいます。契約前に確認しておきたい注意点は次のとおりです。

建て替えの場合の費用目安

建て替えの場合、既存の建物を取り壊す解体費用(木造住宅で100万円〜200万円程度が目安)に加えて、延床面積20坪の家を新たに建てる新築(注文住宅)の本体工事費用(坪単価60万円〜100万円程度として1200万円〜2000万円程度)、設計費や各種申請費用、住宅ローンの手数料・印紙代といった諸費用がかかり、総額では1500万円〜2500万円程度になることが多く見込まれます。建て替えでは新たに地盤調査を行う必要があり、結果によっては地盤改良費用が別途発生することもあります。工事中は仮住まいが必要になることがあり、家賃や引越し費用、家具の移動費用も諸費用に含めておくと安心です。

セットバック・接道義務にも注意

狭小地では、前面道路の幅員が4m未満の場合に敷地の境界線を後退させるセットバック(壁面後退)が必要になったり、道路に2m以上接する部分が足りない土地は再建築不可(建て替え不可)になる接道義務の制約を受けたりすることがあります。隣地に接する境界の位置によっても条件は変わるため、建て替えを検討する場合は、フルリフォームであれば工事できても建て替えではできないケースがある点を含めて、早い段階で土地の条件を確認しておく必要があります。既存の基礎・構造体を活かせるフルリフォームであれば、こうした再建築不可物件でも工事できる場合がある点は、建て替えにはない大きなメリットです。

フルリフォームが有利になりやすい理由

フルリフォームは既存の基礎・柱・梁といった構造体を残す工法のため、解体費用や新築の建築費がかからない分、建て替えより総額を抑えやすいのが特徴です。工期も短くなる傾向があり、仮住まい費用などの諸費用も抑えやすくなります。ただし老朽化が進み、耐震補強や地盤改良まで必要になる場合は、フルリフォームでも費用が上がり、建て替えとの差が縮まることもあります。

20坪のフルリフォーム費用を抑えるコツ

20坪という限られた面積でも、工夫次第で費用を抑えることができます。代表的なコツを3つご紹介します。

既存の間取り・配管の位置をできるだけ活かす

間仕切りや配管の位置を大きく変えず、内装と設備のグレードを見直す工事に絞ることで、解体・造作にかかる費用を抑えられます。予算内で優先したい工事内容を整理し、譲れる部分と譲れない部分を分けておくことが、費用を抑える近道です。

複数の工事をまとめて依頼する

水回り・内装・外壁の工事をまとめて1社に依頼することで、足場や仮設にかかる費用を分散でき、工期の短縮にもつながります。複数の工務店・ハウスメーカーに相見積もりを取ることをおすすめします。工事範囲をそろえたうえで比較すると、適正価格が見えやすくなります。

住宅ローン控除・補助金・減税制度を確認する

耐震補強や省エネ改修、断熱改修、バリアフリー化を伴う工事では、国や自治体の補助金・助成金、住宅ローン減税をはじめとした所得税の控除、リフォームローンの金利優遇を活用できる場合があります。対象となる工事内容や金額は制度によって異なり、内容が変更されることもあるため、詳細は国土交通省や自治体の窓口、税理士など専門家にご確認ください。

20坪のフルリフォームに関するよくある質問

Q. 20坪で二世帯住宅にできますか？

完全に玄関・水回りを分ける完全分離型は延床面積が不足しやすく、部分的に共用する部分共用型であれば検討の余地があります。増築を組み合わせて延床面積を広げる選択肢もあるため、具体的な要望があれば図面をもとにご相談ください。

Q. スケルトンリフォームと建て替えは何が違いますか？

スケルトンリフォームは基礎・柱・梁といった構造体を残して内装・設備を作り直す工法で、建て替えは構造体を含めてすべて解体し、ゼロから建て直す工法です。構造体を活かせる分、スケルトンリフォームの方が費用・工期を抑えやすく、再建築不可物件でも工事できる場合があります。

Q. 住宅ローンとリフォームローン、どちらを使えますか？

金融機関によって取り扱いは異なりますが、フルリフォームでは住宅ローン(借り換え含む)とリフォームローンのどちらも選択肢になり得ます。一般的に住宅ローンの方が金利は低い一方、審査に時間がかかる傾向があり、リフォームローンは審査が早い分、金利がやや高めに設定されていることが多いため、資金計画に応じて金融機関に相談することをおすすめします。

Q. 見積もりより費用が上がることはありますか？

壁や床をはがしてみて初めて、基礎・柱の劣化やシロアリ被害、配管の不具合が見つかった場合は、補修工事に追加の費用が発生することがあります。追加工事に着手する前に、内容と費用について説明を受け、承認したうえで進める流れになるのが一般的です。

まとめ

20坪のフルリフォーム費用は、内装・水回り中心であれば300万円台〜800万円、外壁・屋根まで含めると700万円〜1000万円台、スケルトンリフォームであれば1000万円〜1800万円程度が目安です。延床面積が小さい分、坪単価は30坪・40坪クラスの住宅より高めになりやすく、建て替えとの比較では既存の構造体を活かせるフルリフォームの方が総額を抑えやすい傾向があります。吹き抜けや収納の分散といった間取りの工夫次第で、20坪でも体感の広さは大きく変わります。住まい全体の費用相場はフルリフォームの費用相場、坪単価の目安はフルリフォームの坪単価のページもあわせてご覧ください。「20坪の実家を購入してフルリフォームしたいが、二世帯住宅にできるか知りたい」といったご相談も歓迎です。限られた延床面積だからこそ、間取りや構造の可能性を丁寧に見極め、坪数を最大限に活かす設計・プランをご提案し、自社の職人による仕上がりまで一貫して対応するのが匠プラスの強みです。ご家族が理想とする新しい住まいが完成した後の暮らしまで見据え、後悔しない資金計画を立てるためにも、埼玉県・東京都で20坪の住宅のフルリフォームをご検討中の方は、信頼できる一級建築士事務所である匠プラスまでお気軽にご相談ください。