マンションのフルリフォーム費用はいくら？専有面積・間取り別の相場と費用を左右する要因
「マンションのフルリフォームは、戸建てと比べて費用がどのくらい違うのか」「専有面積や間取りによって、どのくらい相場が変わるのか」というご相談をよくいただきます。マンションは戸建てと違い、外壁・屋根・基礎まで工事範囲を広げることができず、リフォームできるのは専有部分に限られる分、専有面積や間取り、築年数によって費用の幅が変わりやすい住まいです。ここでは専有面積・間取り別の費用早見表と、マンションだからこそ気をつけたい費用の要因、住み心地を左右する会社選びのポイントまでをまとめました。建物タイプ・築年数による相場の違いはフルリフォームの相場早見表、坪単価・部位別の詳しい内訳はフルリフォームの費用相場のページもあわせてご覧ください。埼玉県・東京都で施工実績を持つ一級建築士事務所「匠プラス」がご案内します。
私たち、匠プラスについて
- 匠プラスは、1968年創立の株式会社市之瀬工務店が運営するフルリフォーム専門店です。
- 一級建築士事務所として、間取り変更・耐震・断熱まで住まい全体を見てご提案します。
- 自社大工と信頼できる協力業者が連携し、細部まで丁寧に仕上げます。
- 木造住宅耐震診断士が在籍しており、古い住宅の耐震面も含めて相談できます。
- 埼玉県・東京都内で幅広く対応可能です。
結論：マンションのフルリフォーム費用は専有面積・間取り・工事範囲で変わる
キッチンだけ、浴室だけといった部分的なリフォームと違い、マンションのフルリフォーム（全面リフォームやリノベーション、フルリノベーションと呼ばれることもあります）は専有部分全体を対象にするからこそ、専有面積や間取りによって総額の差が大きくなります。マンションのフルリフォーム費用は、専有面積・間取り・工事範囲によって、全体としては300万円台から1500万円以上まで幅のあるレンジになります。戸建てと違い、マンションは外壁・屋根・基礎まで工事範囲を広げられず、リフォームできる範囲は専有部分に限られるため、同じ延床面積・専有面積であれば戸建てより費用を抑えやすい傾向がありますが、共用部分にかかわる制約もあります。内装・水回りを中心にした表層リフォームなら300万円台から、間取り変更や断熱改修まで含めると500万円〜900万円前後、内装・設備を一新（刷新）して柱や梁といった構造躯体だけを残すスケルトンリフォーム（骨組み以外をすべて解体し、内装・設備を造作からつくり直す工法）になると900万円〜1500万円程度が大凡の目安です。工事内容によって金額の差が大きく出るのがマンションフルリフォームの特徴で、使い勝手やデザイン性、機能性を重視するほど平米単価は上がる傾向があり、工事範囲が広がるほど費用は高額になりやすい傾向もあります。2026年時点の目安として、まずは「専有面積と間取りで総額のレンジが変わる」という前提を押さえておくと、以下の早見表が理解しやすくなります。想定外の追加工事に備え、その分の費用も見込む必要があります。
【早見表】専有面積・間取り別のマンションフルリフォーム費用相場
専有面積・間取りごとに、マンションフルリフォームでできる工事内容と費用相場の目安をまとめました。実際にかかる費用は、購入した物件の状態や選ぶ設備・建材のグレードによっても変動するため、あくまで目安として捉えてください。同じ専有面積でも、内装・水回り中心か、間取り変更やスケルトンリフォームまで含めるかによって総額は変わります。リフォームできる範囲や間取り変更の自由度は、部屋ごとの用途や管理規約によっても変わります。
1LDK〜2LDK（専有面積40平米〜60平米前後）の費用相場
専有面積40平米〜60平米前後の1LDK〜2LDKでは、水回り2〜3点の更新と内装の部分リフォームを中心にした工事で250万円〜600万円程度が目安です。単身者やご夫婦向けのコンパクトな住戸が多く、優先順位を絞った改修が中心になる面積帯のため、平米単価は同程度の工事内容でも他の面積帯よりやや高めに出やすい傾向があります。フローリングや壁紙（クロス）の張り替えなど内装だけを一新する工事であれば、100万円台から検討できる場合もあります。
3LDK（専有面積60平米〜80平米前後）の費用相場
専有面積60平米〜80平米前後の3LDKはマンションフルリフォームでもっとも件数が多い面積帯です。内装・水回りを中心にしたフルリフォームで400万円〜800万円程度、間仕切りを取り払って広いLDKに取り直し、キッチンとダイニングを一体化した開放的な間取りに変える工事まで含めると600万円〜1000万円程度が目安になります。1平米あたりの単価では6万円台から15万円台程度まで幅があります。和室（畳）を洋室に変更する、家事動線を見直すといった間取り変更も人気です。キッチンには対面カウンターを設けるなど、開放感を演出するレイアウトも人気です。
4LDK・大型住戸（専有面積80平米以上）の費用相場
専有面積80平米を超える4LDKや大型住戸、二世帯利用を想定した住戸では、構造躯体だけを残すスケルトンリフォームまで含めると総額900万円〜1500万円、最上階の住戸やハイグレードな建材を選ぶ場合は2000万円前後になる実例もあります。設備や建材のグレードにこだわらなければ1500万円以内に収まることも多く、ウォークインクローゼットや書斎などの居室、造作家具を新たに設ける場合は、その分の費用も加算されます。収納棚を新設したり、アクセントクロスで統一感のある内装に仕上げることができるのも、専有面積が広い住戸ならではの自由度の高さです。
マンションだからこそ気をつけたい費用（専有部分と共用部分の違い）
マンションは一戸建て（戸建て）と違い、リフォームできる範囲が専有部分に限られ、共用部分にあたるサッシ・窓、玄関ドア、バルコニー、配管の縦管、外壁・屋根などは管理組合の承認が必要で、個人の判断だけで工事範囲を決められません。マンションの購入時に交付される管理規約で、リフォーム可能な範囲や使用できる床材・防音等級、工事可能な曜日・時間帯があらかじめ制限されていることが一般的で、事前に管理規約を確認しておくことが欠かせません。専有部分であっても水回りの位置変更が配管の勾配上難しい場合があり、対面キッチンへの変更やLDKへの間仕切り撤去を検討する際は、事前に構造・配管ルートの確認が必要です。マンションは戸建てと違い上下・両隣に住戸があるため、工事中の騒音への配慮や近隣住民への挨拶も欠かせません。工事中は資材の搬入・搬出にエレベーターや共用廊下を使うため、養生費用や管理組合への工事届出にかかる費用も、戸建てにはないマンションならではの費用として資金計画に含めておくと安心です。共用部分の配管や外壁は、管理組合が実施する大規模修繕によって12年〜15年に一度のペースで老朽化対策・更新が行われるのが一般的で、専有部分のリフォーム時期を大規模修繕のタイミングに合わせて検討する方もいます。
断熱・耐震性能とスケルトンリフォームによる費用の違い
マンションはRC造（鉄筋コンクリート造）が中心で、戸建てのような木造・鉄骨造との構造の違いにより、耐震性は建物全体の構造躯体に依存します。専有部分の中だけで耐震補強を行うことは難しく、耐震性能は管理組合が実施する大規模修繕やマンション全体の耐震診断の結果に左右されます。一方で断熱性能・気密性は、内窓の設置（二重窓）や床・壁・天井への断熱材の追加など、専有部分の範囲でも高めることができ、快適性・省エネ性能の向上を目的にリフォームする方も増えています。2025年度・2026年度も、内窓設置などの断熱改修を対象にした「先進的窓リノベ事業」をはじめ、国の補助金制度が実施されています（対象要件・申請時期は年度ごとに変わるため、詳細は国土交通省や自治体の窓口でご確認ください）。骨組み（構造躯体）だけを残すスケルトンリフォームまでフルリフォームの範囲を広げれば、間仕切りをすべて取り払い、配管も含めてゼロから間取りをつくり直せるため、新築同様の状態に近い理想の空間を実現しやすくなりますが、骨組みだけを残すスケルトンリフォームはフルリフォームの中でも特に大がかりな工事で、その分費用は高くなる傾向があります。
築年数によるマンションフルリフォーム費用の違い
マンションは築年数が経つほど、給排水管や設備、内装の劣化が進んでいることが多く、フルリフォーム費用は高くなりやすい傾向があります。築20年前後で内装や設備の劣化が目立ち始め、築30年〜40年、50年を超えると配管の劣化が進み、電気配線やガス管の更新まで含めた大掛かりな工事や、老朽化した給排水管を取り換える工事が必要になるケースも多く見られます。経年劣化による水漏れなど、修繕工事が必要になるケースもあります。特に1981年に建築基準法の耐震基準が改正される前（旧耐震基準）に建てられた古いマンションは、建物全体の耐震性能がリフォームの選択肢に影響することがあります。中古マンションや中古住宅を購入してフルリフォームする場合は、解体してみないと分からない配管や躯体まわりの見えない部分の劣化が見つかるケースもあるため、資金計画には一定の余裕を持たせておくと安心です。
見積書の内訳と本体工事費以外にかかる費用
マンションフルリフォームの見積もりは、内装・水回り・造作などの「本体工事費」、解体・仮設・廃材処分などの「付帯工事費」、現場管理費・設計費などの「諸経費」に分けて考えると比較しやすくなります。マンションは共用部分への影響を避けるための養生費用や、管理組合への工事申請にかかる費用の割合が戸建てより大きくなる傾向があります。使用する材料や設備のグレードによって総額は変わるため、想定より工事範囲が広がる可能性も踏まえて確認しておくと安心です。キッチン・浴室・トイレ・洗面所といった水回り設備の交換費用は、キッチン約50万円〜200万円、浴室約50万円〜150万円、トイレ・洗面所約20万円〜50万円が部位ごとの目安で、内窓・照明などの設置費用も、工事費込みで見積もりに含めて確認しましょう。坪単価や部位ごとの詳しい内訳はフルリフォームの費用相場のページでまとめています。
マンションフルリフォームを依頼する流れと工期
マンションフルリフォームは一般的に、現地調査・管理規約の確認から始まり、要望のヒアリングとプランのご提案、見積もりの提示、管理組合への申請、契約、着工という流れで進みます。工期は専有面積や工事範囲によって異なり、内装・水回りの部分リフォームであれば2週間〜1ヶ月程度、間取り変更を伴うフルリフォームで1ヶ月〜2ヶ月程度、スケルトンリフォームまで含めると2ヶ月〜3ヶ月程度が目安です。水回りの交換や間取り変更を伴う工事では、キッチンやお風呂が使えず自宅に住むことができない期間の仮住まいの手配が必要になるため、賃貸物件など仮住まいの選択肢を早いタイミングで確保しておくと安心です。打ち合わせを重ねながら、譲れない条件から優先順位を絞ることが、住み心地の良いマンションフルリフォームにつながります。
資金計画：ローンや減税制度も確認しておく
まとまった費用が必要になるマンションフルリフォームでは、資金計画を立てる際にリフォームローンや住宅ローンを活用する方法があります。物件の購入費用とリフォーム費用をまとめて借り入れできるローン商品もあり、金利や借入可能額、返済期間は金融機関によって異なるため、複数のローンを比較検討することが大切です。また、耐震性能や省エネ改修、バリアフリー化に関する工事では、国や自治体の補助金、住宅ローン減税をはじめとした税金の軽減制度を活用できる場合があり、一定の工事では固定資産税が軽減される特例が設けられていることもありますが、対象となる工事内容や補助額の上限、申請の条件は制度によって異なるため、詳しい適用条件は国土交通省や自治体の窓口、税理士など専門家にご確認ください。
マンションフルリフォームの費用を抑えるポイント
マンションフルリフォームの費用を抑えるには、まず家族の中で譲れない条件・優先順位を明確にし、リビングや水回りなど過ごす時間の長い空間にはこだわりを残しつつ、収納やクローゼットなどはグレードを抑える、といったメリハリが有効です。限られたスペースを有効活用するレイアウトの工夫や、既存の床材・建具を活かす範囲を見極めることも、一般的にコストダウンにつながります。複数の工事箇所をまとめて依頼する、複数の工務店やリノベーション会社から相見積もりを取り工事範囲・使用する建材や素材の仕様まで具体的に比較する、利用できる補助金・減税制度を確認する、といった工夫も総額を抑えることにつながります。無垢材やタイル、自然素材、おしゃれなデザインにこだわった内装は費用が上がりやすい一方、室内の建具の色や塗装、造作の仕上げにこだわるほど、住まいの印象は大きく変わり、同じ予算でも会社の技術力次第で仕上がりに差が出ます。賢く費用を抑えるには、安さだけで判断せず、将来的な資産価値やメンテナンス費用まで見据えて計画することが不可欠です。
マンションフルリフォームの会社選びで後悔しないためのポイント
マンションフルリフォームで後悔しないためには、施工事例やビフォーアフターの写真を確認し、担当者がこちらの要望や好みをどれだけ丁寧にヒアリングして提案してくれるかを見極めることが大切です。施工実績を確認せずに依頼すると、思わぬ失敗につながることもあります。設計から施工まで自社の職人が一貫してワンストップで対応できる会社に依頼すると、管理組合とのやり取りもスムーズになり、無駄なコストを抑えやすくなります。見積書の内容だけでなく、引き渡し後のアフターサービス・保証体制まで確認しておくと、工事完成後も安心して長く暮らす住まいになります。施主として複数社を比較検討し、価格だけでなく提案力・実績で会社を選ぶことが、満足度の高いフルリフォームを成功させる近道です。要望を伝えると新しい暮らしのイメージが明確になり、統一感・一体感のある空間にまとまるプランを提案してもらいやすくなります。ライフスタイルに合った居心地の良い住まいを叶えるためにも、複数社を比較する段階を丁寧に踏みましょう。早めに検討を始めれば、会社選びの選択肢が狭まる心配もありません。
まとめ
マンションのフルリフォーム費用をまとめると、専有面積・間取り・築年数によって300万円台から1500万円以上まで幅があり、専有部分に限られる工事範囲や管理規約、住環境など、マンションならではの費用要因も踏まえて検討することが大切です。専有面積・間取り別の早見表を参考にしながら、優先順位を整理して計画すれば、限られた予算の中でも住まいの印象を大きく変え、理想の空間をつくることができます。建物タイプ・築年数による相場の違いはフルリフォームの相場早見表、坪単価・部位別の詳しい内訳はフルリフォームの費用相場、フルリフォームの基本的な考え方はフルリフォームとはのページもあわせてご覧ください。「専有面積・間取りからどのくらいの費用になるか」といった疑問は、図面と築年数、管理規約が分かれば概算でお答えできます。埼玉県・東京都でフルリフォームをご検討中の方は、一級建築士事務所である匠プラスまでお気軽にご相談ください。
私たち、匠プラスについて
- 匠プラスは、1968年創立の株式会社市之瀬工務店が運営するフルリフォーム専門店です。
- 一級建築士事務所として、間取り変更・耐震・断熱まで住まい全体を見てご提案します。
- 自社大工と信頼できる協力業者が連携し、細部まで丁寧に仕上げます。
- 木造住宅耐震診断士が在籍しており、古い住宅の耐震面も含めて相談できます。
- 埼玉県・東京都内で幅広く対応可能です。