築40年の家をフルリフォームする費用はいくら？新耐震基準・老朽化対策まで解説

結論：築40年のフルリフォーム費用は800万円台〜3000万円程度が目安

築40年前後(延床面積30坪〜40坪程度の一戸建てを想定)の住宅をフルリフォームする費用は、工事範囲によって800万円台から3000万円程度まで幅があります。内装・水回り設備の交換を中心とした工事であれば800万円台〜1500万円程度、これに断熱改修と外壁・屋根の刷新まで含めた内外装フルリフォームになると1500万円〜2300万円程度、耐震診断の結果を踏まえた補強と間取り変更までまとめて行うスケルトンリフォームになると2300万円〜3000万円程度が目安です。築40年前後の住宅は1981年6月の建築基準法改正以降に建てられた新耐震基準の住宅であることが多く、築50年前後の旧耐震基準の住宅と比べると大掛かりな耐震補強が不要なケースもありますが、給排水管や断熱材の経年劣化は築年数なりに進んでいるため、水回り設備と配管の更新費用は変わらずかかりやすい点に注意が必要です。なお、フルリフォームは「リノベーション」「フルリノベーション」とほぼ同じ意味で使われることもあります。

※記載の金額は一般的な戸建住宅の場合の目安です。建物の規模や工事範囲、劣化の状況によって費用は変わります。

築40年の家によく見られる劣化・老朽化のサイン

築40年前後の住宅では、内装の傷みだけでなく、目に見えない部分の老朽化が進んでいることが少なくありません。フルリフォームの計画を立てる前に、まずどのような劣化が起きやすいのかを押さえておきましょう。

新耐震基準の住宅でも耐震診断はしておくと安心

築40年前後の住宅を検討するうえで欠かせないのが、耐震性能の確認です。築50年前後の住宅と違い、多くは新耐震基準にあたりますが、だからといって耐震性能の確認を省略してよいわけではありません。

建築確認申請が必要になるケース

築40年前後の住宅をフルリフォームする際、増築を伴う場合や、建ぺい率(敷地面積に対する建築面積の割合)・容積率(敷地面積に対する延床面積の割合)に関わる変更を行う場合は、以前から建築確認申請の対象でした。これに加えて、2025年4月の建築基準法改正により、木造2階建てなどの住宅(新2号建築物)で大規模の修繕・大規模の模様替えにあたる工事を行う場合も、新たに建築確認申請の対象になりました。新耐震基準の住宅であっても、工事内容が申請の対象にあたるかどうかは、契約前に施工会社に確認しておくと安心です。建て替えの場合は、更地から建築確認申請を行って新しく建てることになります。

工事範囲別に見る築40年フルリフォームの費用

築40年前後の住宅でどこまで工事するかによって、費用は大きく変わります。ここでは延床面積30坪〜40坪程度の一戸建てを想定し、工事範囲別の総額の目安を見ていきます。

築40年の家をフルリフォームして住み続けるメリット

築40年前後の住宅は、思い出のある実家や、庭・立地に愛着のある土地であることも多く、建て替えではなくフルリフォームを選ぶ方には次のようなメリットがあります。既存の基礎・構造体を活かせるため、解体費用や新築の建築費がかからない分、建て替えより総額を抑えやすいこと。前面道路の幅員が4m未満で敷地の境界線を後退させるセットバックが必要になる土地や、道路に2m以上接する部分が足りず再建築不可になる土地でも、既存の基礎・構造体を活かせるフルリフォームであれば工事できる場合があること。新耐震基準の柱や梁を活かしながら、断熱性能だけを現代の水準に引き上げられることです。間仕切りを取り払ってLDKを一体化し、開放的なリビング・ダイニングを中心とした空間にする、玄関や廊下の段差をなくす工事とあわせて階段や浴室の壁面に手すりを設置し将来の介護にも備えたバリアフリーの動線にする、親世帯との同居や二世帯住宅に合わせて水回りを増やす、逆に使わない部屋(空いた寝室など)を減らして管理の手間を抑える減築を行うなど、既存の構造体をできるだけ残せる自由なプランを描けるのもフルリフォームの魅力です。長く住み慣れた土地・間取りの記憶を残しながら、何世代にもわたって暮らせる理想の住まいへと生まれ変わる、住まいとしての価値も長く保てる、という点がこだわりを詰め込めるフルリフォームならではの魅力です。

フルリフォームと建て替え、築40年ならどちらが得か

築40年前後の住宅を、そのまま建て替えるべきか、既存を活かすフルリフォームという選択肢で対応すべきか迷う方も多くいらっしゃいます。契約前に確認しておきたい注意点は次のとおりです。

見積書に含まれやすい費用・含まれにくい費用

フルリフォームの見積書には、工事費用のほかに仮設費や諸経費が加算されるほか、見落としがちな費用が含まれることがあります。代表的なものが、工事期間中の仮住まい費用(家賃・引越し費用)、建築確認申請が必要な場合の申請手数料、既存設備の解体・撤去にかかる運搬・処分費用、そして解体してみて初めて分かる劣化補修に備えた予備費です。築40年前後の住宅は、解体してみないと分からない柱・土台の劣化やシロアリ被害、風呂場や1階の床下にある配管の水漏れが見つかりやすく、想定外の追加コストが高額になりやすい点にあらかじめ留意しておく必要があります。仮住まいの工期は工事範囲によって1ヶ月〜5ヶ月程度が目安で、想定外の工事に備えて総額の1割程度を予備費として余裕を持たせて確保しておくと、資金計画が崩れにくくなります。見積もりを比較する際は、内訳が「一式」でまとめられ費用が不明な項目がないか、これらの費用が最低限総額に含まれているか、別途になるのかを事前に確認しておくことをおすすめします。

築40年フルリフォームの費用を抑える4つのコツ

築40年前後の住宅でも、工夫次第で費用を抑えることができます。長く住む家だからこそ、家族がどう暮らすかを踏まえて優先順位を明確にしておくと、予算配分を整理しやすくなります。

築40年のフルリフォームに関するよくある質問

築40年の家は何年住める？寿命とメンテナンスの考え方

実家を引き継いだ方や、中古住宅を購入した方から特に多いのが、「住み慣れた家に長く住み続けたい、この家はあと何年住めるのか」という質問です。木造住宅の寿命は、適切なメンテナンスを行えば一般的な耐用年数を超えて長く住み続けられることが分かっています。木材そのものの寿命は本来長く、シロアリ被害や雨漏りといった劣化の原因を取り除き、メンテナンスを続けることが住宅を長持ちさせる根本的な対策になります。フルリフォームで柱や土台の傷みを補修し、老朽化した設備を新しいものに入れ替えれば、築40年・築50年、なかには築60年を超える住宅でも、そのあと20年〜30年、場合によってはそれ以上住み続けることは十分可能です。ただし床下や小屋裏など見えない部分に深刻な腐朽が進んでいる場合や、地盤に不十分な点がある場合は、フルリフォームでは対応しきれず、建て替えを検討した方が適正なケースもあります。このまま住み続けられるか、建て替えた方がよいかを自己判断せず、インスペクションで構造体の状態を客観的に調べることをおすすめします。長年連れ添った持ち家をこのまま維持するか、住み替えるかはライフプランにも関わる判断のため、家族の希望や将来のライフスタイルも考慮しながら、専門家のアドバイスを聞いて優先順位を決めるとよいでしょう。

まとめ

築40年前後(延床面積30坪〜40坪程度)のフルリフォーム費用は、内装・水回り中心であれば800万円台〜1500万円、断熱改修と外壁・屋根まで含めると1500万円〜2300万円、耐震補強や間取り変更までまとめて行うスケルトンリフォームであれば2300万円〜3000万円程度が目安です。築40年前後の住宅は新耐震基準にあたることが多いものの、2000年基準より前に建てられているケースがほとんどで、接合部の金物補強が不十分なことがあるため、耐震診断で構造体の状態を確認しておくと安心です。建て替えとの比較では、既存の構造体を活かせるフルリフォームの方が総額を抑えやすく、再建築不可・接道義務のある土地でも工事できる場合がある点も大きなメリットです。住まい全体の費用相場はフルリフォームの費用相場、坪単価の目安はフルリフォームの坪単価のページもあわせてご覧ください。「親から受け継いだ築40年の実家を、耐震診断の結果を踏まえてフルリフォームしたいが、費用の目安を知りたい」といったご相談も歓迎です。新耐震基準の住宅ならではの優先順位のつけ方から、思い出のある住まいを活かした設計・プランのご提案まで、自社の大工による仕上がりまで一貫して対応するのが匠プラスの強みです。長い目で見て安心して快適に住める住まいまで見据え、後悔しない資金計画を立てるためにも、埼玉県・東京都で築40年の住宅のフルリフォームをご検討中の方は、信頼できる一級建築士事務所である匠プラスまでお気軽にご相談ください。