再建築不可物件のフルリフォーム費用相場と、建て替えができない土地ならではの注意点
接道義務を満たしていないなどの理由で「再建築不可」と呼ばれる土地に建つ住宅では、更地にして建て替えることができないため、今の建物を生かすフルリフォームが選択肢になりますが、工事の範囲は建築基準法上の制約を受けるため、費用の目安だけでなく「どこまでの工事ができるのか」を最初に押さえておく必要があります。再建築不可物件でも、建物の主要構造部を残しながら内装・設備を一新するフルリフォームは可能なケースが多い一方、2025年4月の建築基準法改正で建築確認手続きの対象が広がったことにより、工事の範囲によっては特定行政庁への確認申請が必要になり、接道義務を満たせない再建築不可物件では、実質的にその範囲までの工事が難しくなる場合があります。ここでは再建築不可物件のフルリフォーム費用相場、工事範囲を左右する接道義務・確認申請の仕組み、2025年法改正のポイント、費用を抑えるための注意点を、埼玉県・東京都で施工実績を持つ、一級建築士事務所の市之瀬工務店が運営する「匠プラス」がわかりやすく解説します。木造住宅ならではのフルリフォームの注意点は木造フルリフォームの費用相場、フルリフォームの基本的な考え方はフルリフォームとは、住まい全体の費用相場はフルリフォームの費用相場のページであわせて解説していますので、このページでは再建築不可物件ならではのポイントに絞ってご案内します。
私たち、匠プラスについて
- 匠プラスは、1968年創立の株式会社市之瀬工務店が運営するフルリフォーム専門店です。
- 運営会社の市之瀬工務店は一級建築士事務所です。間取り変更・耐震・断熱まで住まい全体を見てご提案します。
- 自社大工と信頼できる協力業者が連携し、細部まで丁寧に仕上げます。
- 木造住宅耐震診断士が在籍しており、古い住宅の耐震面も含めて相談できます。
- 埼玉県・東京都内で幅広く対応可能です。
結論：再建築不可物件のフルリフォーム費用相場は300万円〜1,500万円程度
再建築不可物件のフルリフォーム費用は、工事の範囲によって300万円台〜1,500万円程度と幅があります。水回りや内装を中心にした部分的なフルリフォームであれば300万円〜700万円程度、断熱改修や耐震補強まで含めた工事になると800万円〜1,500万円程度が目安です。ただし再建築不可物件では、建物の主要構造部(柱・梁・床・屋根・階段・土台など)の過半を超える範囲の修繕・模様替えを行うと建築確認申請の対象になり、接道義務を満たせない土地では確認申請そのものが下りる可能性は低いため、建物を取り壊して更地にする新築のような工事や、主要構造部を全面的に作り替えるスケルトンリフォームまでは基本的に行えません。間取り変更を伴う工事を含めて、工事の範囲を過半に収めながら、内装・設備・断熱・耐震補強を組み合わせて暮らしやすさを引き上げていくのが、再建築不可物件のフルリフォームの基本的な考え方です。
※記載の金額は一般的な戸建住宅の場合の目安です。建物の規模や工事範囲、劣化の状況によって費用は変わります。
そもそも「再建築不可」とは？接道義務を満たしていない土地のこと
「再建築不可」とは、今建っている建物を解体して更地にすると、法律上、新しく建物を建てられなくなる土地のことです。原因の多くは、建築基準法が定める「接道義務」を満たしていないことにあります。接道義務とは、幅員4m以上の道路に、敷地が2m以上接していなければならないというルールで、この基準を満たさない敷地では、新築の際に必要な建築確認が下りることはありません。都市部の住宅密集地にある旗竿地や、幅員4m未満の狭い道路にしか面していない敷地、そもそも道路に接していない敷地などが典型例です。
幅員4m未満の道路・旗竿地が典型例
昔からの住宅密集地や狭小地では、建築基準法が施行される前や、道路の基準が現在より緩やかだった時期に建てられた住宅が多く、当時は問題なく建築できた敷地でも、現在の接道義務に照らすと幅員が足りない、道路に接する間口(道路に接している部分の長さ)が2m未満しかない、といった理由で再建築不可になっているケースが少なくありません。中古住宅として一戸建て(戸建て)を購入したあとに、私道や細い通路にしか面していない再建築不可の土地だったと分かるケースも珍しくありません。このような、建てられた当時は合法だったものの、その後の法改正や基準の変更で現行の建築基準法に適合しなくなった建築物を「既存不適格建築物」と呼びます。既存不適格建築物は違法建築物とは異なり、建てた時点では適法だった建物を指すため、今すぐ是正を求められるものではありませんが、建て替えや、確認申請が必要な規模の増改築を行う際には、現行基準を満たす必要があります。なお、最初から建築基準法に違反して建てられた建築物は「違法建築物」と呼ばれ、既存不適格建築物とは区別されます。
接道義務が生まれた歴史的な背景
戦前から戦後にかけて、都市部の住宅密集地では、狭い路地や袋小路、私道・通路のような形の道にしか面していない敷地に建物が建ち並び、道路の整備が追いつかないまま市街地が形成された地域が各地に残っています。1950年に建築基準法が制定された際、防災・避難上の観点から幅員4m以上の道路に2m以上接する接道義務が定められ、1971年の改正でさらに規制が強化されたことで、当時は普通に建てられていた敷地が再建築不可となるケースが増えました。国土交通省の資料でも、接道義務は火災時に消防車・救急車といった緊急車両の進入路や、住民の避難経路を確保するための規定と位置付けられています。なお、建築基準法上の道路とみなされる「2項道路(みなし道路)」に接している敷地は、道路の中心線から2m後退するセットバックを行うことで接道義務を満たせる場合があります。
再建築不可でもフルリフォームができる仕組み
再建築不可物件で建て替え(新築)ができないのは、更地にした状態で新しく建物を建てる行為が建築基準法上の「建築」にあたり、必ず建築確認申請が必要になるためです。これに対し、今ある建物を解体せずに柱・梁・床・壁などを修繕・模様替えするフルリフォームは、工事の内容によっては「大規模の修繕」「大規模の模様替え」という扱いになり、建築確認申請が必要かどうかの基準が新築とは異なります。
「過半」を超えるかどうかが建築確認申請の分かれ目
建築基準法では、建物の主要構造部(壁・柱・床・はり・屋根・階段)の種類ごとに、過半(半分を超える範囲)を修繕・模様替えする工事を「大規模の修繕」「大規模の模様替え」と定義しており、この規模の工事を行う場合は建築確認申請が必要になります。逆にいえば、主要構造部の過半を超えない範囲であれば、新築時のような確認申請を経ずにフルリフォームを行える場合があるということです。再建築不可物件のフルリフォームでは、この「過半を超えない範囲」に工事をとどめられるかどうかが、実質的な工事範囲の目安になります。
2025年4月の建築基準法改正で何が変わったか
「フルリフォーム」は「フルリノベーション」と呼ばれることもあります。2025年4月の建築基準法改正により、木造2階建てや平屋建てなどの住宅(新2号建築物)は、大規模の修繕・大規模の模様替えを行う場合も、これまで以上に建築確認申請の対象になりやすくなりました。改正前は、延べ床面積500㎡以下の木造2階建てなど一定規模以下の建築物(旧4号建築物)について建築確認手続きを簡略化する特例(4号特例)があり、再建築不可物件であっても、大規模なリフォームや増改築を確認申請なしで進められる工事の幅が比較的広く取られていましたが、この特例の対象が縮小されたことで、主要構造部に大きく手を入れる工事は確認申請の対象に含まれやすくなっています。2026年現在もこの基準は継続して適用されています。
接道義務を満たせない再建築不可物件は確認申請が通りにくい
建築確認申請の対象になる規模の工事を計画しても、再建築不可物件はそもそも接道義務を満たしていないため、特定行政庁の確認が下りる可能性は低いという点が、再建築不可物件ならではの制約です。つまり2025年の法改正によって、再建築不可物件で許容される工事の範囲は、以前よりも慎重に見積もる必要が出てきたことになります。実際に計画している工事が確認申請の対象になるかどうか、過半を超えているかどうかの判断には専門的な知識が必要なため、着工前に建築士や特定行政庁へ確認しておくことが欠かせません。
再建築不可物件でフルリフォームする際に確認しておきたいポイント
主要構造部の「過半」をどう判断するか
柱・梁・床・屋根・階段など、建物の構造躯体(主要構造部)のどこまでを交換すると「過半」にあたるかは部材の種類ごとに個別に判断されるため、図面や現地調査をもとに建築士が積算したうえで、特定行政庁に確認しながら計画を詰めていく必要があります。壁の中に耐力壁がある場合は、その位置や撤去の可否も過半の判断に関わります。土台や基礎など、劣化が進みやすい部分の補修をどこまで行えるかも、この過半の判断に関わってくるため、再建築不可物件の施工実績がある会社に早い段階で相談することをおすすめします。
準防火地域かどうかで増築の可否が変わる
防火地域・準防火地域に指定されている敷地かどうかによっても、増築や大規模な模様替えの取り扱いが変わることがあります。防火地域・準防火地域外であれば、床面積10㎡以内の増築が建築確認申請の対象外となる場合がありますが、防火地域・準防火地域内では同じ規模の増築でも確認申請が必要になるなど、地域指定によって工事の自由度が変わります。増築を行う場合は、確認申請の要否に加えて、建ぺい率・容積率の上限を超えないかも自治体の窓口であらかじめ確認しておくと安心です。
老朽化・耐震性への不安をそのままにしない
再建築不可物件は建て替え(新築)という選択肢がないため、老朽化が進んで倒壊の危険が高まっても、更地にして建て直すことができません。柱や梁、土台など構造躯体の老朽化が疑われる場合は放置せず、早めに耐震診断を受け、現行の耐震基準に照らして必要な耐震工事・耐震補強を過半を超えない範囲で計画することが、住み続けるうえでの安全性を保つポイントです。耐震改修・省エネ改修・バリアフリー改修(手すりの設置や段差解消など)のように目的が明確な工事は、自治体や国の補助金制度の対象になる場合もあるため、あわせて確認するとよいでしょう。
消防車や工事車両が入れる道幅か
再建築不可物件は前面道路の幅員が狭いことが多く、フルリフォームの工事車両や資材の搬入経路として使える道幅があるかどうかも、事前に確認しておきたいポイントです。道幅が狭く大型車両が入れない場合は、資材を人力で運ぶ、小型車両に分けて搬入するなど施工方法を工夫する必要があり、その分、工期や費用に影響することがあります。万一の火災時に消防車・救急車などの緊急車両が近くまで進入できるか、延焼のリスクが高い密集地かどうかも、暮らし始めてからの安心材料として確認しておくと良い点です。
リフォームローンは住宅ローンより選択肢が限られやすい
再建築不可物件は担保価値が低く評価されやすいため、建物を担保にする住宅ローンなどの融資は、リフォームローンの審査でも選択肢が限られたり、金利面で不利になったりすることがあります。無担保のノンバンク系リフォームローンであれば利用できる場合もありますが、借入額の上限や金利は金融機関によって異なるため、資金計画の段階で複数の金融機関に相談しておくと安心です。
再建築不可の状態そのものを解消する方法もある
フルリフォームで今の建物を活かす以外に、接道義務を満たして再建築不可の状態自体を解消し、将来の選択肢を広げるという方向性もあります。代表的な方法として、土地と道路の境界線を後退させて道路の幅員を確保する「セットバック」、隣接する土地の所有者(地主)と交渉して土地の一部を買い取ったり、通行のための地役権を設定したり、等価交換したりして接道条件を満たす方法、特定行政庁が交通上・安全上・防火上・衛生上支障がないと認めた場合に例外的に建築を許可する「43条但し書き」の申請などがあります。43条但し書きは、接道義務が設けられる前から建っていた建物の所有者を救済するための仕組みという側面もあります。ただしいずれも、土地の測量や隣地所有者との交渉、最低敷地面積など自治体ごとに異なる許可基準の確認など専門的な手続きが必要になるため、こうした方法が使えるかどうかは、土地家屋調査士や自治体の建築指導課など専門家への相談が前提になります。当社ではフルリフォームによる建物の活用をご提案の中心としていますが、再建築不可の解消や売却もあわせて検討したい場合は、専門家にご相談されることをおすすめします。
部位・工事内容別の費用目安
※記載の金額は一般的な戸建住宅の場合の目安です。建物の規模や工事範囲、劣化の状況によって費用は変わります。
内装・設備(水回り含む)の費用目安(目安150万円〜400万円)
キッチン・浴室・洗面所・トイレの入れ替えと、フローリングや壁紙(クロス)の張り替え、和室の畳の交換などをあわせて行う費用は150万円〜400万円程度が目安です。配管の引き直しが必要な場合は、さらに費用が上がることがあります。
耐震補強の費用目安(目安80万円〜200万円)
過半を超えない範囲で行う耐震補強は、壁の一部への筋交いの追加や金物の設置などが中心になり、80万円〜200万円程度が目安です。基礎の補修まで含めると、さらに費用が上がることがあります。
断熱・気密改修の費用目安(目安60万円〜150万円)
床・壁・天井への断熱材の追加や、窓・サッシの交換は60万円〜150万円程度が目安です。既存の柱や梁を生かしながら断熱材を追加する工事のため、主要構造部の過半を超えない範囲で計画しやすい工事のひとつです。
屋根・外壁の費用目安(目安80万円〜250万円)
屋根の葺き替えや外壁の補修・塗装は80万円〜250万円程度が目安です。道幅の狭い立地では、足場の設置方法によって費用が変わることがあります。
再建築不可物件のフルリフォームの流れ
現地調査・建物診断(接道状況の確認を含む)
まず敷地の接道状況(接する道路の幅員・接道の長さ)と、建物の主要構造部の状態をあわせて調査します。再建築不可物件では、この接道状況の確認が、後の工事範囲・確認申請の要否を左右するため、最初に必ず行う工程です。
工事範囲の設計・特定行政庁への確認
建物診断の結果をもとに、主要構造部の過半を超えない範囲でどこまでの工事ができるかを設計し、必要に応じて特定行政庁や建築士に工事範囲の考え方を確認しながら計画を詰めます。
工事請負契約・着工
設計内容が固まったら工事請負契約を結び、解体・補強・内装工事の順に進みます。道幅が狭い場合は搬入経路や工事車両の駐車スペースも事前に調整しておきます。
完成・引き渡し
完成後は施工会社による検査を経て引き渡しとなります。工事内容によって工期は異なり、内装・設備中心の工事であれば1〜2か月程度、耐震補強や断熱改修まで含む工事では2〜4か月程度かかることもあります。
再建築不可物件のフルリフォームで後悔しないためのポイント
着工前に接道状況と主要構造部の状態を必ず調査する
再建築不可物件は、接道状況によって工事範囲そのものが変わるうえ、床下や壁の中などはがしてみないと分からない劣化が多いため、フルリフォームの計画を立てる前に、接道状況の確認とあわせて建物診断を必ず行うことをおすすめします。築年数が経過した再建築不可物件ほど、シロアリ被害や雨漏りによる木部の腐食が進んでいることがあり、建て替えができない分だけ、とくに早期発見・早期補修が重要になります。
再建築不可物件の施工実績がある会社を選ぶ
主要構造部の過半の判断や、特定行政庁への確認を含めた計画づくりには専門的な知識が求められるため、再建築不可物件のフルリフォームの実績がある会社を選ぶことが、後悔しないための大きなポイントです。見積もりの内訳が工事範囲の考え方まで含めて具体的に示されているかどうかも、信頼できる施工会社を選ぶ際の目安になります。
再建築不可物件のフルリフォームに関するよくある質問
Q. 再建築不可物件でもフルリフォームはできますか？
主要構造部(柱・梁・床・屋根・階段など)の過半を超えない範囲であれば、建築確認申請を必要とせずにフルリフォームを行える場合が多いですが、工事の範囲や過半にあたるかどうかの判断は建物の状態によって異なるため、着工前に建築士へ確認することをおすすめします。
Q. 2025年の法改正で再建築不可物件のフルリフォームはどう変わりましたか？
木造2階建てなどの住宅(新2号建築物)は、大規模の修繕・大規模の模様替えを行う場合も建築確認申請の対象になりやすくなりました。再建築不可物件は接道義務を満たせないため確認申請が通りにくく、結果として工事範囲を過半に収める必要性がこれまで以上に高まっています。
Q. 再建築不可物件でスケルトンリフォームはできますか？
主要構造部を全面的に解体・作り替えるようなスケルトンリフォームは、過半を超える大規模の修繕・模様替えにあたる可能性が高く、接道義務を満たせない再建築不可物件では確認申請が通らずに実施できないケースが多くなります。どこまでの範囲であれば可能か、建築士に現地調査のうえで判断してもらうことが必要です。
Q. 再建築不可物件のフルリフォームにローンは使えますか？
無担保のノンバンク系リフォームローンであれば利用できる場合がありますが、再建築不可物件は担保価値が低く評価されやすいため、建物を担保にする住宅ローンやリフォームローンの融資では選択肢が限られたり、金利面で不利になったりすることがあります。金融機関によって審査基準が異なるため、複数の金融機関へ相談することをおすすめします。
Q. 再建築不可物件のフルリフォームでも補助金は使えますか？
耐震改修・省エネ改修・バリアフリー改修など、目的が明確な工事であれば、国や自治体の補助金・助成金を活用できる場合があります。制度の内容や対象となる工事、金額は年度・自治体によって異なるため、詳細は自治体の窓口や専門家にご確認ください。
まとめ
再建築不可物件のフルリフォーム費用相場は、内装・設備中心であれば300万円〜700万円程度、耐震補強や断熱改修まで含めると800万円〜1,500万円程度が目安です。再建築不可物件は接道義務を満たしていないため建て替え(新築)ができず、フルリフォームも主要構造部の過半を超えない範囲にとどめる必要がある点が、他の物件との大きな違いです。2025年4月の建築基準法改正により、この工事範囲の判断はこれまで以上に慎重さが求められるようになったため、接道状況の調査と、再建築不可物件の実績がある建築士・施工会社への早めの相談が欠かせません。埼玉県・東京都で施工実績を持つ、一級建築士事務所の市之瀬工務店が運営する「匠プラス」が、接道状況の調査から工事範囲の設計、自社の大工を中心とした施工体制まで一貫して対応し、再建築不可物件ならではの制約をふまえて丁寧にご提案します。再建築不可物件のフルリフォームをご検討中の方は、お気軽にご相談ください。
私たち、匠プラスについて
- 匠プラスは、1968年創立の株式会社市之瀬工務店が運営するフルリフォーム専門店です。
- 運営会社の市之瀬工務店は一級建築士事務所です。間取り変更・耐震・断熱まで住まい全体を見てご提案します。
- 自社大工と信頼できる協力業者が連携し、細部まで丁寧に仕上げます。
- 木造住宅耐震診断士が在籍しており、古い住宅の耐震面も含めて相談できます。
- 埼玉県・東京都内で幅広く対応可能です。