中古住宅のフルリフォーム費用はいくら？物件価格を含めた総額の目安と資金計画

結論：中古住宅のフルリフォーム費用は「物件価格＋リフォーム費用」で総額500万円〜800万円台が目安

戸建てでもマンションでも、中古住宅を購入してフルリフォームする場合、リフォーム費用だけでなく物件価格も含めた総額で予算を考える必要があります。2025年から2026年にかけての一般的な目安として、内装や水回り中心の部分リフォームなら物件価格とあわせて総額500万円台〜、断熱・耐震補強まで含めたフルリフォームやスケルトンリフォームになると総額800万円〜1000万円以上になることもあります。リフォーム費用単体の相場は、部分リフォームで100万円台〜300万円程度、全面リフォームで500万円〜1000万円程度が平均的な目安で、工事範囲やグレードによって費用は大きく変動します。リフォーム費用単体の詳しい内訳はフルリフォームの費用相場のページで解説しています。

※記載の金額は一般的な戸建住宅の場合の目安です。建物の規模や工事範囲、劣化の状況によって費用は変わります。

【予算別】中古住宅フルリフォームでできる範囲

中古住宅のフルリフォームは、かけられる予算によってできる工事範囲が変わります。内装や設備をどこまでこだわるか、天井や柱まで含めた大規模なスケルトンリフォームまで行うかによって具体的な費用は変わるため、ここでは4つの予算帯別に、中古住宅でできるリフォームの目安をまとめました。

【工事箇所別】中古住宅フルリフォームの費用内訳

中古住宅のフルリフォームでは、工事箇所ごとに費用の目安が異なります。代表的な箇所別の費用感を具体的に把握しておくと、優先順位をつけやすくなります。

中古住宅ならではの追加費用に注意（新築にはない費用）

中古住宅は、購入時には見えなかった配管や断熱材の劣化、耐震性能の不足などが解体すると分かることがあり、手を入れる範囲が広いほど費用がかさむ点に注意が必要です。バリアフリー化まで含める場合は工事箇所が増える分、費用は高額になりやすい点も考慮しておきましょう。1981年の新耐震基準より前に建てられた住宅では耐震診断・耐震補強が別途必要になる場合があり、柱の腐食やシロアリ被害、雨漏りの跡といった予期せぬ問題が見つかれば補修費用も加わります。契約前にインスペクション（建物状況調査）を実施し、構造や設備の状態を確認しておくと、想定外の追加費用を未然に減らしやすくなります。見積書の材料費・工事費・設計料・諸経費といった内訳のうち、材料費が費用全体に占める割合が大きいことも事前に押さえるポイントです。

新築 vs 中古住宅を購入してフルリフォームする費用の違い

同じ延床面積であれば、中古住宅を購入してフルリフォームするほうが、土地から家づくりをする新築より物件価格が安いケースが多く、総額を抑えられる傾向にあります。物件価格を抑えられる分、リフォームに充てる予算が浮くのも中古住宅ならではの魅力・選択肢の広さです。ただし中古住宅は前述のとおり想定外の追加費用がかかる可能性があり、間取りの自由度も建物の構造によって制限されることがあります。新築は建物の性能やデザインを自由に決める一方、土地探しから完成まで工期が長くなりやすい点も比較材料になります。自分たちのライフスタイルに合わせて理想の住まいを実現できれば満足度の高い家づくりになるため、総額でいくらまでかけられるかを事前に把握しておくことが、賢い資金計画の第一歩です。

築年数による中古住宅フルリフォーム費用の違い

中古住宅は築年数が経つほど、断熱材の劣化や設備の老朽化が進んでいることが多く、フルリフォーム費用は高くなりやすい傾向があります。築20年前後から水回り設備や断熱・省エネ性能の見劣りが目立ち始め、外壁や屋根は10年前後、給排水管は15年前後を目安にメンテナンスが必要になることが増えます。1981年より前の旧耐震基準で建てられた住宅では、耐震補強の費用が別途かかることがあります。築年数が古い物件ほど、購入前のインスペクションと余裕をもった予備費の確保が重要になります。

資金計画：住宅ローン・リフォームローンの一体型と諸費用

中古住宅の購入とフルリフォームをあわせて行う場合、住宅ローンとリフォームローンを一体化できるローンで借り入れる方法と、住宅ローンとは別にリフォームローンを組む方法があります。一体型のローンは、物件の売買契約と同時に手続きを進めると効率よく借り入れでき、別々に組むより金利が低い場合や返済負担、月々の返済額を抑えられる場合がありますが、金融機関によって審査基準や審査が通る条件、借り入れできる期間が異なるため、複数の金融機関で条件を比較することが大切です。また、断熱・耐震・省エネなど性能向上をともなうリフォームは、国や自治体の補助金、住宅ローン減税をはじめとした税金の優遇措置の対象になる場合がありますが、対象となる工事内容や申請条件は制度によって異なるため、詳しい適用条件は国土交通省や自治体の窓口、税理士など専門家にご確認ください。工事期間中に仮住まいが必要な場合は、家賃や引っ越し費用も諸費用として資金計画に加えておくと、想定外の出費で予算が膨らむのを防げます。費用の全体像を早めに把握しておくことが、スムーズな資金計画の第一歩です。

中古住宅フルリフォームの依頼先選び・進め方のポイント

中古住宅のフルリフォームを依頼する会社は、得意分野や費用設定が会社ごとに異なります。必ず複数社から見積もりを取り、内容と金額を比べる作業を省かず、実績やアフターサービスの内容まで含めて慎重に選ぶことがスムーズに進めるコツです。ショールームで実物のグレードを確認してから決めると、仕上がりのイメージとのズレを防げます。デザイン性の高い間取り変更を希望する場合は設計事務所への依頼も選択肢になります。中古マンションを購入してリフォームする場合は、管理規約でリフォームできる範囲が制限されていることがあるため、契約前に確認しておくと安心です。物件購入と工事内容を並行して進めるため、宅地建物取引士など不動産の専門家とリフォーム会社の担当者に同行してもらい、物件の状態やリフォームの可否を早い段階で確認しておくことをおすすめします。

中古住宅フルリフォームで後悔しないためのポイント

中古住宅のフルリフォームで後悔しないためには、まず断熱・耐震・水回りなど高めたい性能や工事箇所の優先順位を家族で話し合って明確に決め、どこにお金をかけるか、譲れる部分と譲れない部分を分けたうえでグレードにメリハリをつけることが大切です。複数のリフォーム会社から見積もりを取って費用を比較し、想定外の追加費用に備えて総予算の1割前後を予備費として確保しておくと、余裕を持って計画を進められます。購入前のインスペクションで建物の状態を確認しておくことも、後悔を防ぐ注意点です。

まとめ

中古住宅のフルリフォーム費用をまとめると、物件価格とリフォーム費用を合わせた総額で500万円台〜、性能向上まで含めたフルリフォームでは800万円〜1000万円以上になることもあります。予算別・工事箇所別の目安を押さえ、新築との違いや築年数による差、住宅ローンとリフォームローンを組み合わせた資金計画まで検討すれば、限られた予算の中でも理想の住まいを実現できます。工事箇所別の詳しい内訳はフルリフォームの費用相場、断熱・耐震など性能別の費用は住宅フルリフォーム費用の相場、フルリフォームの基本的な考え方はフルリフォームとはのページもあわせてご覧ください。「中古住宅を購入してどこまでリフォームすればよいか」といったご相談は、物件の図面と築年数、ご希望が分かれば概算でお答えできます。長く住む住まいだからこそ、埼玉県・東京都で中古住宅の購入・フルリフォームをご検討中の方は、一級建築士事務所の市之瀬工務店が運営する匠プラスまでお気軽にご相談ください。