80平米のフルリフォーム費用はいくら？費用相場と間取りの目安、部屋別の使い方を解説
「80平米のマンションをフルリフォームすると、いくらかかるのか」というご相談は、中古マンションを購入・検討しているファミリー層からよくいただきます。80平米は3LDKにゆとりを持たせやすく、間取り次第では4LDKや5人家族での暮らしも視野に入る広さです。住まい全体のフルリフォーム費用相場はフルリフォームの費用相場、予算帯ごとの早見表はフルリフォームの相場早見表のページで詳しく解説しているため、ここでは80平米という広さに絞って、費用の目安と間取りの工夫をご案内します。埼玉県・東京都で施工実績を持つ一級建築士事務所「匠プラス」がわかりやすく解説します。
私たち、匠プラスについて
- 匠プラスは、1968年創立の株式会社市之瀬工務店が運営するフルリフォーム専門店です。
- 一級建築士事務所として、間取り変更・耐震・断熱まで住まい全体を見てご提案します。
- 自社大工と信頼できる協力業者が連携し、細部まで丁寧に仕上げます。
- 木造住宅耐震診断士が在籍しており、古い住宅の耐震面も含めて相談できます。
- 埼玉県・東京都内で幅広く対応可能です。
結論：80平米のフルリフォーム費用は800万円〜1600万円台が目安
80平米のマンションをフルリフォームする費用は、工事範囲によって800万円〜1600万円台まで幅があります。内装・水回り設備の交換を中心とした工事であれば800万円台〜1100万円程度、間仕切りを撤去して間取りを作り替える全面的な工事になると1300万円〜1600万円台が目安です。既存の間取りをできるだけ活かし、内装と設備のグレードだけを見直す部分的な工事であれば、800万円を下回るケースもあります。柱や梁を残しつつ床・壁・天井をすべて撤去するスケルトンリノベーションまで行う場合は、設備のグレードによって1900万円〜2200万円近くになることもあります。80平米は70〜75平米と大きな差はなく、間取りをどこまで作り替えるか、収納やパントリーをどこまで充実させるかで費用が変わる点は同じです。なお、フルリフォームは「フルリノベーション」「マンションリノベ」「リノベ」とほぼ同じ意味で使われることもあります。ここでの金額はあくまで大まかな目安であり、実際の費用は建物の構造・築年数・仕様によって変わるため、正式な費用は現地調査のうえでのお見積りとなります。
※記載の金額は一般的な分譲マンションの場合の目安です。専有面積や工事範囲、劣化の状況によって費用は変わります。
80平米はどんな広さ？多い間取りと専有面積の目安
80平米という専有面積が、実際にどのような間取りになりやすいのかを見ていきます。
3LDKが中心
80平米前後のマンションでは、リビング・ダイニング・キッチンに居室が3部屋つく3LDKが中心の間取りです。廊下を中心に据えた縦長の間取りが多く、各居室を7畳前後で確保しながら、LDKも18畳〜22畳程度とゆとりを持って取れることが多く、夫婦の寝室・子供部屋のほかに、書斎やワークスペースとして使えるもう1部屋を確保しやすい広さです。和室が1部屋残っている間取り図も多く、洋室にリノベーションするか、引き戸に替えて多目的室として活かすかは、暮らし方次第で判断が分かれます。
4LDKにできる場合も
80平米は間仕切りを増やして個室を4部屋に分ける4LDKにしても、1部屋あたりの広さに無理が出にくい広さです。子育て世帯でお子様それぞれに個室を用意したい場合や、将来的に親世帯との同居を見据えている場合など、部屋数を優先したいご家族には4LDKへの間取り変更もあわせて検討しやすくなります。柱や梁で建物を支えるラーメン構造のマンションであれば、壁式構造に比べて間仕切りの位置を動かしやすい傾向にあるため、新しく建てるより中古マンションを購入してリノベーションする方が、希望する間取りに近づけやすいこともあります。可能かどうかは、早い段階で施工会社に構造躯体の状況を確認してもらうと安心です。
家族構成・暮らし方別に見る80平米の使い方
80平米は3LDKにも4LDKにもできる広さのため、誰がどう暮らすかによって間取りの優先順位が変わります。参考として、国土交通省の「住生活基本計画」における誘導居住面積水準（都市居住型・共同住宅）をもとに考えると、80平米前後は3〜4人家族が無理なく暮らせる広さの目安とされています。単身者向けのワンルームや1LDKとは異なり、個室数と収納量の両方を確保しやすいのが80平米の特徴です。
夫婦二人・DINKSの場合
夫婦二人やDINKS（共働きで子どものいない世帯）の場合、80平米は2LDK〜3LDK＋書斎・ワークスペースをゆとりを持って確保できる広さです。パントリーを備えたダイニングにする、ウォークインクローゼット（WIC）をまとめて設けるなど、収納と作業スペースの両方を充実させやすいのが特徴です。眺望のよい部屋を寝室にあて、書斎を来客時のゲストルームも兼ねる部屋にするなど、リビングでゆったりくつろぐ時間を大切にする暮らし方も選ばれています。
3人家族の場合
3人家族で80平米に住む場合は、夫婦の寝室と子供部屋1部屋を個室として確保しながら、残りを書斎・ワークスペースやパントリー付きのダイニングにあてるプランが選ばれやすい傾向です。お子様の成長に合わせて個室を分割できるよう、下地の段階で電気配線や間仕切りの追加を見据えておくと、後からの変更がしやすくなります。
4人家族の場合
4人家族で80平米に住む場合は、3LDKの各個室を子供部屋2部屋＋主寝室として使う配分のほか、4LDKに間取り変更してお子様それぞれに個室を用意する配分も選びやすくなります。80平米は70平米よりゆとりがある分、各部屋の収納やファミリークロークを充実させたり、廊下やデッドスペースにウォークインクローゼットを設けたりする余地も広がります。
5人家族の場合
5人家族で80平米に住む場合は、4LDKにして個室数を優先するプランのほか、あえて個室を1部屋減らし、広いLDKでお子様がのびのび遊ぶスペースを確保し、家族が自然と集まれるようにするプランも選ばれています。子供部屋を将来仕切り直せる可動間仕切りにする、収納をリビング隣接のファミリークロークにまとめるなど、人数が多いご家族ほど収納計画と動線の工夫が暮らしやすさを大きく左右します。
部屋・用途別にいくらかかるか
80平米のフルリフォームでどこにいくらかかるのか、部屋・用途別に費用の目安を見ていきます。
リビング・ダイニング・パントリーの費用（目安230万円〜430万円）
リビング・ダイニングを中心に、床・壁・天井の内装を一新し、間仕切りを撤去してキッチンと一体的な空間にする工事であれば230万円〜430万円程度が目安です。ダイニングテーブルやソファを置くスペースにゆとりを持たせ、家族全員がくつろげるLDKにするなら、キッチン脇にパントリーを新設して洗面・水回りまで回遊できる家事動線にするプランもあわせて検討する価値があります。収納棚を造作すると、その分の費用が上乗せになります。
水回り（キッチン・浴室・洗面所・トイレ）の費用（目安220万円〜420万円）
システムキッチン・ユニットバス・洗面所・脱衣所・トイレをまとめて入れ替える費用は、220万円〜420万円程度が目安です。キッチンを対面式やペニンシュラ型に変更してリビングとの一体感を出す、ホテルライクなユニットバスを選ぶ、食洗機・IHクッキングヒーターを設置するなど設備のグレードを上げると、上記より30万円〜100万円ほど上振れすることもあります。配管の移動を伴う場合は、床の構造が二重床か、給排水管が床スラブを貫通する直床かによって移動できる範囲が変わり、床や壁の解体範囲にも影響するため、事前の現地調査で配管勾配を確保できるパイプスペース（給排水スペース）とあわせて確認しておくと安心です。
個室・書斎（寝室・子供部屋）の費用（目安100万円〜250万円）
3〜4部屋分の個室や書斎について、フローリングを張り替える費用、クロス・壁紙の張り替え、造作の戸棚・デスクまでを行う費用は、あわせて100万円〜250万円程度が目安です。無垢材の質感を活かした床材、明るい色の壁紙を選ぶと、同じ工事範囲でも印象は大きく変わります。子供部屋は将来の間仕切り追加を見据えて、コンセントや電気配線を壁に埋め込む形で先に用意しておくと、コストと将来の変更しやすさを両立できます。
収納（ウォークインクローゼット等）の費用（目安60万円〜160万円）
ウォークインクローゼット（WIC）や土間収納、廊下沿いの造作棚を新設する費用は、あわせて60万円〜160万円程度が目安です。玄関まわりは土間収納だけでなくシューズインクローゼットを設ける選択肢もあり、家族の荷物をまとめて収納できるファミリークロークを設ける、天井高に余裕がある場合はロフトを収納として使うなど、廊下やデッドスペースを活用して収納をまとめると、80平米ならではのゆとりある収納量を確保しやすくなります。目安として1帖（約1.62平米）あたりのフローリング張り替え費用は2万円〜7万円程度のため、新設する収納の面積からも概算できます。使用する建材のグレードによって、同じ工事範囲でも100万円〜300万円ほど総額に差が出ることがあります。
予算帯別に見る80平米フルリフォームの実例
工事範囲によって費用がどう変わるか、予算帯別の実例イメージで見ていきます。実際の総額は建物の状態や設備のグレードによって前後するため、あくまで目安としてご覧ください。
800万円台〜900万円台：内装・水回り中心
壁紙・フローリングの全面張り替え、キッチン・浴室・洗面台・トイレの交換など、内装と水回り設備を中心に見直す工事であれば、800万円台〜900万円台に収まるケースが多くなります。間仕切りの位置は大きく変えず、既存の間取りを活かすのが特徴です。
1000万円〜1100万円：パントリー・収納を増やす工事も含める
上記の内容に加えて、キッチン脇のパントリーやファミリークロークを新設し、建具や戸棚まで新調する工事を含めると、1000万円〜1100万円程度になります。荷物の出し入れがしやすい回遊動線まで含めて計画すると、日々の家事がぐっとラクになります。
1250万円〜1400万円：間取り変更とLDK拡張
間仕切りを一部変更し、リビングダイニングキッチンを一体化してLDKを拡張する工事になると、1250万円〜1400万円程度が目安です。設備を1ランクグレードアップしたい場合も、この予算帯で検討しやすくなります。
1500万円〜1600万円：3LDKから4LDKへの間取り変更
3LDKの間仕切り位置を大きく変更して4LDKに組み替え、水回りの配置転換や床下の配管更新まで含める工事では、1500万円〜1600万円程度を見込んでおくと安心です。
1900万円〜2200万円近く：フルスケルトンリノベーション
床・壁・天井をすべて撤去するフルスケルトンリノベーションで、自然素材や造作家具、オーダーメイドの天板・扉までこだわると、1900万円〜2200万円近くになることもあります。
築年数別の費用の違い
80平米前後のファミリー向けマンションは、中古マンションを購入してからフルリフォームするケースも多く、築年数によって費用は変わります。築年数が浅い築10年〜15年前後であれば内装・設備の劣化を中心とした標準的な工事で収まりやすい一方、築30年〜50年前後になると、配管や設備の老朽化・断熱性能の低さが目立ち始め、断熱材の追加や配管の更新まで含めた工事が必要になり、費用が上がる傾向があります。古い物件ほど、壁や床をはがしてみないと分からない見えない部分の劣化が見つかることもあり、資金計画には一定の余裕を持たせておくと安心です。マンションは柱や梁といった構造躯体を変更できないため、一戸建てに比べると専有部分の工事に範囲が限られる分、想定外の追加費用は抑えやすい傾向にあります。特に旧耐震基準の時期に建てられたマンションは、建物全体の耐震性能を管理組合がどう扱っているかによって、個別の住戸でできる工事の範囲が変わることもあるため、購入前に不動産会社を通じて管理規約や修繕履歴を確認しておくと安心です。築年数は費用を左右する要因の一つのため、購入を検討している物件があれば、築年数をもとにおおまかな費用を試算してから現地調査に進むと、資金計画が立てやすくなります。工事期間中に仮住まいが必要になる場合は、家賃相当額もあらかじめ資金計画に含めておくと、想定外の出費に慌てずに済みます。
80平米を広く使うための間取りの工夫
専有面積にゆとりのある80平米だからこそ、間取りの工夫次第で体感の広さと収納力は大きく変わります。個室を絞ってLDKやパントリーを拡張するプランも、暮らし方によっては有効な選択肢です。
パントリーと回遊動線で家事をラクにする
壁を取り払ってキッチンの脇にパントリーを新設し、収納スペースを広げる、洗面・水回りへぐるりと回遊できる動線にする、といった工夫で実際の面積以上の使いやすさを得やすくなります。回遊性のある動線にすると、朝の身支度や洗濯物を干す家事の動線効率も上がり、リビングから洗面までの視線が通る間取りにすると、80平米でも実際の面積以上の広がりを感じやすくなります。
室内窓・サッシで開放感を出す
個室と個室の間、または個室と廊下に面する部分に室内窓やFIXのガラス窓を設けると、独立した空間を保ちながら光と視線を通せ、閉塞感を抑えられます。掃き出し窓の開口部を広めに取り、サッシを二重窓に替えて断熱性・防音性を高めながら、眺望のよい最上階であれば南向きの窓から光が奥の部屋まで降り注ぐ配置にすると、日中は照明に頼らず過ごせる時間帯も増えます。天井裏の点検口の位置によっては天井を高くできる場合もあり、天井高を確保するだけでも部屋の印象は大きく変わります。
スケルトンリノベで自由度を上げる
既存の間仕切りを取り払う工事にして、床・壁・天井をいったん撤去して柱や梁といった躯体だけを残すスケルトンリノベーションにすると、間取りの自由度は大きく上がり、3LDKから4LDKへの大胆な間取り変更も検討しやすくなります。ただしマンションのリノベーションでは住戸内部（専有部分）のみが対象となり、構造躯体や共用の配管には手を加えられない点に注意が必要です。
テイスト・素材で個性を出す
80平米は3LDKにも4LDKにもできる広さだからこそ、インテリアデザインのテイストを1つに統一すると部屋全体がまとまる印象になりやすくなります。北欧テイストで木の質感を活かしたナチュラルなデザイン、モノトーンでまとめてホテルライクな雰囲気を演出するデザイン性の高い組み合わせ、コンクリート打ちっぱなし調の壁やモルタル仕上げの床でモダンな雰囲気にする、漆喰塗りの壁と無垢材で経年変化を楽しむヴィンテージ調でまとめるなど、好みに応じた選択肢があります。アクセントクロスや無垢材の床、タイル、造作のキッチンカウンター、天井の間接照明など、自然素材や設備を1〜2箇所に絞っておしゃれにこだわると、機能性を保ちながらコストを抑え、上質で美しい印象に仕上げやすくなります。造作家具のディテールに工夫を凝らすと、より愛着の湧く住まいになります。家具のレイアウトまで含めて計画すると、家族全員にとって心地よい、快適に過ごせる空間になります。白い壁を基調に木の質感を差し色にするアクセントクロスが映える組み合わせも人気です。
マンションのフルリフォームで確認しておきたい注意点
マンション管理規約と遮音等級（L等級）
マンションでは、リフォーム内容が管理規約の範囲内かどうかを事前に確認する必要があります。特に床材の変更は、遮音性能に関する規約（L等級など）が定められているマンションが多く、規約に適合しない床材を使うと工事後にトラブルになることがあります。工事中はエレベーターや共用廊下の養生をしっかり行う旨も管理組合への事前申請にあわせて確認しておくと安心です。
共用部分と専有部分の違い
サッシや配管の縦管、バルコニーなど共用部分にあたる箇所は、個人の判断だけで変更できません。工事できる範囲はあくまで専有部分に限られるため、希望する工事内容が共用部分に関わっていないか、詳細な図面をもとに早い段階で確認しておくとプランがスムーズに進みます。タワーマンションなど建物によっては、エレベーターを使う資材搬入の可否や共用廊下の使用ルールが特に厳しい場合もあるため、契約前に管理組合へ確認しておくと安心です。
資金計画と住宅ローン
80平米クラスのフルリフォームは金額も大きくなりやすいため、どこにお金をかけるかを整理し、中古マンションの購入費用とあわせた資金計画を早めに立てることが重要です。リフォーム一体型の住宅ローンを利用できる場合もあるため、購入とリフォームを別々のローンにするか一体で組むかによって、総支払額や手続きの流れが変わります。優先したい工事内容を整理し、その要望を早い段階で施工会社に伝えるとともに、金融機関ともプランニング・打ち合わせを重ねて資金計画を相談しておくと、予算オーバーを防ぎながら購入からリフォームまでの進め方が立てやすくなります。想定外の追加費用に備えて、総額の1割程度を予備費として見込んでおくと安心です。中古住宅の購入とあわせてリフォームする場合、要件を満たせば住宅ローン減税の対象になることもあるため、あわせて確認しておくと安心です。
バリアフリーと段差の解消
将来の暮らしやすさを見据えて、玄関やトイレまわりの段差をなくすバリアフリー化を80平米のフルリフォームに組み込むご相談も増えています。廊下の幅を確保して手すりを設置しやすい下地にしておくなど、今すぐ必要でなくても、あとから対応しやすい形にしておくと安心です。二世帯・三世代での同居を見据える場合は、個室数だけでなく水回りの動線もあわせて検討しておくと、暮らしやすさを叶える住まいになります。
費用を抑えるコツ
80平米という広さでも、工夫次第で費用を抑えることができます。代表的なコツを3つご紹介します。
既存の間取りをできるだけ活かす
間仕切りの位置や配管の位置を大きく変えず、内装と設備のグレードを見直す工事に絞ることで、解体・造作にかかる費用を最小限にできます。壁面収納を活用して部屋を仕切るなど、コストと収納量を両立させる工夫も有効です。絶対に譲れない部分と妥協できる部分を整理しておくことが、費用を抑える近道であり、住み始めてから後悔しないためのメリハリのつけ方でもあります。
複数の工事をまとめて依頼する
水回り・内装・収納の工事をまとめて1社にトータルで依頼することで、足場や仮設にかかる費用を分散でき、工期の短縮にもつながります。部分ごとに別々の業者へ依頼するより、総額を抑えやすい傾向があります。見積もりの単価や坪単価だけで安さを比較するのではなく、ショールームで実物のサンプルを確認しながら、工事範囲や設備のグレードまで含めて内訳を確認することが、納得のいく業者選びにつながります。
補助金・減税制度を確認する
断熱改修や省エネ改修、給湯設備の交換、バリアフリー化を伴う工事では、国や自治体の補助金・助成金、住宅ローン減税をはじめとした所得税の控除を活用できる場合があります。対象となる工事内容や金額は制度によって異なり、2026年時点の内容が翌年以降に変更されることもあるため、詳細は国土交通省や自治体の窓口、税理士など専門家にご確認ください。事前に補助金の情報収集をしておくと、想定予算内に収まるかどうかの見通しも立てやすくなります。
80平米のフルリフォームに関するよくある質問
Q. 80平米なら3LDKと4LDK、どちらがいいですか？
お子様の人数分の個室を優先したい子育て世帯や二世帯での同居を見据えるご家庭には4LDK、書斎やワークスペースを広めに取りたい夫婦やDINKSには3LDKが向いています。どちらが正解というものではなく、家族構成やライフスタイルに合わせて優先順位を整理することをおすすめします。
Q. 70平米や75平米のマンションと費用は大きく変わりますか？
80平米は70平米・75平米よりわずかに広い程度で、費用相場に大きな差はありません。専有面積よりも、間仕切りをどこまで変えるか、水回りの位置を動かすかどうか、収納をどこまで充実させるかといった工事範囲の方が、費用への影響が大きい傾向にあります。
Q. 中古マンションを購入してからのリフォームでも大丈夫ですか？
80平米前後のファミリー向けマンションは、新築マンションよりも価格を抑えて中古マンションを購入し、フルリフォームで理想の住環境を叶える進め方が一般的です。ただし購入前に管理規約・修繕積立金の状況・配管の位置を確認し、要望を満たす工事範囲かどうかを確認しておくと、費用の内訳や見通しが立てやすくなります。間取り図だけでは分かりにくい部分は、現地で実際に見える範囲を確認しながら進めると安心です。
Q. 見積もりより費用が上がることはありますか？
壁や床をはがしてみて初めて、下地の傷みや配管・配線の不具合が見つかった場合は、想定外の要因で費用が跳ね上がることがあります。追加工事に着手する前に、施主が内容と費用について明確な説明を受け、承認したうえで進める流れになるのが一般的です。
Q. スケルトンリノベーションにすると総額はどれくらいですか？
床・壁・天井をすべて撤去して間取りから作り直すスケルトンリノベーションの場合、設備のグレードや造作の量によって1900万円〜2200万円近くになることもあります。予算に上限がある場合は、間仕切りの一部を活かしながら回遊動線だけ見直すなど、工事範囲を絞る選択肢もあわせて検討をおすすめします。
まとめ
80平米のフルリフォーム費用は、専有面積や工事範囲をもとに算出すると、内装・水回り中心であれば800万円台〜1100万円、間取り変更を伴う工事であれば1300万円〜1600万円台、スケルトンリノベーションまで行うと1900万円〜2200万円近くが目安です。3LDKだけでなく4LDK、5人家族での暮らしまで選べるのが80平米の特徴で、パントリーやウォークインクローゼットを活かした収納計画、回遊動線の作り方次第で、暮らしやすさは大きく変わります。住まい全体の費用相場はフルリフォームの費用相場、予算帯ごとの早見表はフルリフォームの相場早見表のページもあわせてご覧ください。「80平米のマンションを購入予定で、事前に費用感を知りたい」といったご相談も歓迎です。家族構成やライフスタイルに合わせて現地調査をもとに丁寧にヒアリングを行い、面積を最大限に活かす設計・プランをご提案し、自社の職人による仕上がりまで一貫して対応するのが匠プラスの強みです。数多くのご家族の住まいを手掛ける中で培った経験をもとに、暮らしやすさを追求した生活空間が実現するようご提案しますので、過去の施工事例（完成イメージ）も参考にしながら、家族みんなが暮らしを楽しめる住まいをご提案いたします。埼玉県・東京都で80平米のフルリフォームをご検討中の方は、一級建築士事務所である匠プラスまでお気軽にご相談ください。
私たち、匠プラスについて
- 匠プラスは、1968年創立の株式会社市之瀬工務店が運営するフルリフォーム専門店です。
- 一級建築士事務所として、間取り変更・耐震・断熱まで住まい全体を見てご提案します。
- 自社大工と信頼できる協力業者が連携し、細部まで丁寧に仕上げます。
- 木造住宅耐震診断士が在籍しており、古い住宅の耐震面も含めて相談できます。
- 埼玉県・東京都内で幅広く対応可能です。