マンションフルリフォームの坪単価はいくら？平米単価との違いと専有面積別の目安

結論：マンションの坪単価は15万円〜70万円程度。ただし平米単価表記が一般的

マンションフルリフォームの坪単価は、内装の表層リフォームであれば15万円〜25万円程度、水回り設備を含めると20万円〜35万円程度、間取り変更まで含めると25万円〜45万円程度、柱や梁だけを残すスケルトンリフォームになると40万円〜65万円程度が目安です。ただしマンションは専有面積を平米（㎡）で表記するのが一般的で、リフォーム会社の見積もりや相場情報も坪単価より平米単価で語られることが多く、坪単価という指標自体が一戸建てほど定着していません。それでも複数社の見積もりを坪単価で比較したいという相談は多く、以下では計算方法と平米単価との換算、比較時の注意点までまとめました。

※記載の金額は一般的な分譲マンションの場合の目安です。専有面積や工事範囲、劣化の状況によって費用は変わります。

坪単価の計算方法と平米単価との換算

坪単価は「工事の総額÷専有面積（坪数）」で算出します。マンションの登記簿や広告に記載されている専有面積は平米（㎡）表記が一般的なため、坪数に直すには専有面積（㎡）を3.3で割る（正確には3.30578で割る）と概算できます。たとえば専有面積60平米のマンションであれば60÷3.3で約18.2坪です。総額600万円のフルリフォームであれば、坪単価は600万円÷18.2坪で約33万円という計算になります。逆に坪単価から平米単価を求める場合は、坪単価を3.3で割ると平米単価の目安になります。見積書に平米単価しか書かれていない場合でも、この換算で坪単価に直して他社の坪単価と比較できます。

【早見表】工事範囲別に見るマンションの坪単価の目安

マンションフルリフォームの坪単価は、工事範囲を内装の表層中心にとどめるか、間取り変更やスケルトンリフォームまで広げるかによって大きく変わります。専有面積60平米前後（約18坪）のマンションを想定した、工事範囲別の坪単価の目安は次のとおりです。

一戸建てとの坪単価の違い

一戸建てのフルリフォームでは外壁・屋根・基礎まで工事範囲に含められるため、その分の足場費用や外装材の費用が坪単価に上乗せされます。一方マンションでは、リフォームできる範囲が専有部分に限られ、共用部分にあたるサッシ・窓、玄関ドア、配管の縦管、外壁・屋根は管理組合の承認が必要で個人の判断だけでは手を入れられません。そのため同じ延床面積・専有面積であれば、マンションの方が坪単価を抑えやすい傾向があります。ただし管理規約でリフォーム可能な範囲や使用できる床材・防音等級があらかじめ制限されていることがあり、この制約が坪単価の下限・上限に影響することもあります。一戸建ての工事範囲別の坪単価はフルリフォームの坪単価のページで詳しく解説しています。

専有面積（坪数）が坪単価に与える影響

専有面積が小さい住戸ほど、坪単価は高くなりやすい傾向があります。キッチンや浴室といった水回り設備1点あたりの価格は専有面積の大小にかかわらずほぼ一定額かかるため、専有面積が小さいほど坪数で割ったときの単価が高く出るためです。1LDK〜2LDK（専有面積40平米〜60平米前後）のようなコンパクトな住戸と、4LDK・大型住戸（専有面積80平米以上）で同じ工事範囲のフルリフォームを行った場合、総額の差ほど坪単価には差が出ず、専有面積が小さい住戸の方が坪単価は割高に見えることがあります。専有面積・間取り別の総額の目安はマンションのフルリフォーム費用のページでまとめています。

坪単価だけで比較すると危険な3つの理由

坪単価は複数社の見積もりを大まかに比較する目安として便利ですが、数字だけで比較すると見誤ることがあります。1. 専有面積の算出方法が会社によって異なる：登記簿上の専有面積（内法面積）を使うか、バルコニーやパイプスペースを含めた壁芯面積に近い数値を使うかで、同じ住戸でも坪単価は変わります。2. 坪単価に含まれる工事範囲が違う：管理組合への申請費用や養生費用、解体・廃材処分費が坪単価に含まれているか、別途加算されるかは会社によって異なります。3. 築年数による劣化状況によって中身が違う：解体してみないと分からない配管や躯体まわりの劣化補修費用が、当初提示された坪単価に含まれているとは限りません。同じ坪単価でも、実際に受けられる工事の中身は会社によって差があることを踏まえておく必要があります。

坪単価を正しく活用する2つのポイント

坪単価を会社選びに役立てるには、次の2点を意識するとよいでしょう。1. 同じ専有面積の算出方法・工事範囲で複数社を比較する：見積もりを依頼する際に、専有面積の算出方法（内法面積か壁芯面積か）と坪単価に含まれる工事範囲を会社に確認したうえで、条件をそろえて比較しましょう。2. 坪単価だけでなく部位別の価格まで確認する：坪単価はあくまで住戸全体の目安であり、内訳まで確認しないと見積書の妥当性は判断できません。部位別の詳しい価格はマンションのフルリフォーム価格のページで詳しく解説しています。

坪単価を抑える工夫と使える制度

坪単価を抑えるには、リビングや水回りなど過ごす時間の長い空間へのこだわりを残しつつ、収納は既存の建具や床を活かす範囲を見極め、家具の配置を工夫してデザイン性と使い勝手を両立させるといった優先順位のメリハリが有効です。2026年時点でも、間仕切りの一部を撤去せず残す、水回りの移動を最小限にとどめるなど、工事範囲を絞るほど坪単価は下がりやすくなります。たとえば専有面積40平米前後のコンパクトな住戸で、壁紙やクロスを張り替えるだけの内装工事に絞れば総額50万円台〜100万円程度、水回りを含めても150万円〜200万円程度から検討できる場合もあり、逆に大型住戸でハイグレードな素材にこだわると総額500万円を超え、坪単価も上がりやすくなります。断熱改修（内窓の設置や天井・壁への断熱材の追加）や耐震性能の向上、バリアフリー化に関する工事では、国や自治体の補助金、住宅ローン減税をはじめとした税金の軽減制度を利用できる場合があり、要件を満たすと数十万円〜200万円程度の支援や、所得税・固定資産税の軽減が受けられることもあります。省エネ性能を高める改修は快適性の向上にもつながるため、坪単価だけでなくこうした制度も含めて予算・資金計画を立てると、実質的な負担を抑えやすくなります。中古マンションを購入して物件価格を抑えた分をフルリフォームに充てる場合は、見えない部分の劣化補修費用（給排水管の更新など）も見込む必要があります。管理規約の制限や大規模修繕の実施時期を事前に確認しておくことも、着工後に想定外の金額が高額になるのを避けるポイントです。理想の住まいに近づけるためにも、対象となる工事内容や補助額の上限、申請の条件は制度によって異なるため、詳しい適用条件は国土交通省や自治体の窓口、税理士など専門家にご確認ください。

まとめ

マンションフルリフォームの坪単価は、内装の表層リフォームなら15万円〜25万円程度、水回り設備を含めると20万円〜35万円程度、間取り変更まで含めると25万円〜45万円程度、スケルトンリフォームになると40万円〜65万円程度が目安ですが、マンションは専有面積を平米（㎡）で表記するのが一般的なため、平米単価しか提示されない場合は3.3で割って坪単価に換算すると比較しやすくなります。専有面積の算出方法や工事範囲、築年数による劣化状況によって同じ坪単価でも中身は変わるため、条件をそろえて比較し、坪単価だけでなく部位別の価格まで確認することが、会社選びで後悔しないためのポイントです。専有面積・間取り別の費用早見表はマンションのフルリフォーム費用、部位別の価格はマンションのフルリフォーム価格のページもあわせてご覧ください。「この坪単価は妥当か」といった疑問は、図面や専有面積が分かれば概算でお答えできます。埼玉県・東京都でマンションのフルリフォームをご検討中の方は、一級建築士事務所の市之瀬工務店が運営する匠プラスまでお気軽にご相談ください。