重量鉄骨フルリフォームの費用相場と、間取り自由度をいかす注意点
重量鉄骨造の住宅・建物でフルリフォームを検討しているものの、費用の目安や木造・軽量鉄骨造との違いが分からず、柱と梁をどこまで動かせるのか気になる、という方は少なくありません。重量鉄骨造は柱や梁など建物の骨組みに厚さ6mm以上の鋼材を使用した構造で、主に3階建て以上の建物や店舗併用住宅、二世帯住宅などで採用されており、柱と梁をボルトや溶接でしっかり固定する「ラーメン構造」を採用しているため、壁の中に筋交い(ブレース)を入れなくても十分な強度を確保でき、間取り変更の自由度が高く大空間を作りやすいという特徴があります。ここでは重量鉄骨フルリフォームの費用相場、木造・軽量鉄骨造との違い、断熱や錆(腐食)への対処法、工事の流れを、埼玉県・東京都で施工実績を持つ、一級建築士事務所の市之瀬工務店が運営する「匠プラス」がわかりやすく解説します。木造ならではの注意点は木造フルリフォームの費用相場、軽量鉄骨ならではの注意点は軽量鉄骨フルリフォームの費用相場、木造・鉄骨造・RC造ごとの寿命や法定耐用年数の違いはフルリフォームで住宅の寿命は延びる？のページで解説していますので、このページでは重量鉄骨ならではのポイントに絞ってご案内します。住まい全体の費用相場はフルリフォームの費用相場、フルリフォームの基本的な考え方はフルリフォームとはのページもあわせてご覧ください。
私たち、匠プラスについて
- 匠プラスは、1968年創立の株式会社市之瀬工務店が運営するフルリフォーム専門店です。
- 運営会社の市之瀬工務店は一級建築士事務所です。間取り変更・耐震・断熱まで住まい全体を見てご提案します。
- 自社大工と信頼できる協力業者が連携し、細部まで丁寧に仕上げます。
- 木造住宅耐震診断士が在籍しており、古い住宅の耐震面も含めて相談できます。
- 埼玉県・東京都内で幅広く対応可能です。
結論：重量鉄骨フルリフォームの費用相場は600万円〜2,500万円程度
重量鉄骨造のフルリフォーム費用は、建物の規模や工事範囲によって600万円台〜2,500万円以上と幅があります。水回りや内装を中心にした部分的なフルリフォームであれば600万円〜1,200万円程度、耐震補強や断熱改修、防錆処理まで含めた本格的な工事になると1,800万円〜2,500万円以上、構造体(骨組み・躯体)だけを残すスケルトンリフォームまで行う場合はさらに費用が上がる傾向があります。重量鉄骨造は店舗併用住宅や二世帯住宅など延床面積の大きい建物に採用されるケースが多く、木造や軽量鉄骨造に比べて総額が高くなりやすい傾向がありますが、更地にして建て替えたり新築したりするよりも費用を抑えながら暮らしやすい住まいへ整えられる点は重量鉄骨フルリフォームの魅力です。延床面積(坪数)が大きい建物ほど総額も上がりやすく、築年数が経過し老朽化が進んだ物件ほど、鉄骨の錆や劣化への対応が想定外に増え、費用が高額になりやすい傾向もあります。相続した実家を二世帯住宅へフルリフォームで整えた実例や、家族構成の変化に合わせて店舗併用住宅の住居部分を全面的に改修した実例も増えています。なお「フルリフォーム」は「フルリノベーション」「スケルトンリフォーム」とほぼ同じ意味で使われることもあります。総額を左右するポイントは後半でご紹介します。
※記載の金額は一般的な戸建住宅の場合の目安です。建物の規模や工事範囲、劣化の状況によって費用は変わります。
重量鉄骨造とは？木造・軽量鉄骨造との違い
重量鉄骨造とは、柱や梁など建物の骨組みに厚さ6mm以上の厚い鋼材を使用した構造のことで、法律上は「鉄骨造(S造)」の一種に分類されます。同じ鉄骨造でも厚さ6mm未満の鋼材を使用する場合は「軽量鉄骨造」と呼ばれ、主にハウスメーカーの規格住宅など2階建て程度の戸建て・マンションで広く使われているのに対し、重量鉄骨造は3階建て以上の建物や体育館・倉庫、店舗併用住宅、二世帯住宅など、大きな空間や高い強度が求められる建物で多く採用されています。軽量鉄骨造は工場生産された部材を組み立てる工法が中心で、壁の中に対角線状の「ブレース(筋交い)」を入れて耐震性を確保するのに対し、重量鉄骨造は柱と梁をボルトや溶接でがっちりと固定する「ラーメン構造」が主流で、柱と梁の接合部そのものが強度を持つため、壁の中にブレースを入れなくても建物を支えられる点が大きな違いです。
税務上の法定耐用年数も構造によって異なり、軽量鉄骨造は鋼材の厚さによって19年・27年・34年と細かく分かれているのに対し、重量鉄骨造は鋼材厚が4mmを超えるため一律34年と定められています。木造の22年よりも長い年数が設定されていますが、これはあくまで減価償却計算のための期間で、実際に住める年数とは別の考え方です。錆や劣化の原因を取り除きメンテナンスを続ければ、法定耐用年数を超えて60年、状態によっては100年近く住み続けられる例もあります。木造・鉄骨造・RC造ごとの寿命や耐用年数の違いはフルリフォームで住宅の寿命は延びる？のページで詳しく解説しています。
重量鉄骨だからこそのフルリフォームのメリット
柱・梁の剛接合(ラーメン構造)で間取り変更の自由度が高く、大空間を作れる
重量鉄骨造は太い柱と梁をボルトや溶接でがっちりと固定する「ラーメン構造」を採用しているため、軽量鉄骨造のように壁の中にブレース(筋交い)を入れる必要がなく、耐力壁の位置に縛られにくいのが大きなメリットです。和室をリビング・ダイニングに変えて広いLDKとして一体化したり、天井を抜いて吹き抜けを設けたり、店舗併用住宅の1階を柱の少ない開放的な売り場に変えたり、二世帯住宅として上下階で世帯を分けたりと、木造や軽量鉄骨造に比べて大空間や大開口を作りやすい傾向があります。柱の位置や本数によって変更できる範囲は異なるため、間取り変更の可否は構造計算に基づいた判断が欠かせませんが、重量鉄骨ならではの自由度の高さを活かした提案がしやすいのが特徴です。
高い強度・耐震性で二世帯化や店舗併用への用途変更にも対応しやすい
重量鉄骨造は鋼材の厚みがあり強度が高いため、耐震補強とあわせて構造体を活かしたまま用途変更しやすいのも特徴です。相続した実家を二世帯住宅へ改修したり、1階を店舗、2階を住居として使っていた建物の間取りを家族構成の変化に合わせて作り直したりと、暮らし方や使い方そのものを変えるフルリフォームに向いています。
屋上・大開口を活かした増築・用途変更のしやすさ
重量鉄骨造は陸屋根(フラットな屋上)を採用している建物も多く、屋上を活用したバルコニーの増築や、大きな窓・サッシによる採光の確保など、木造では難しい設計変更がしやすい点も重量鉄骨ならではの強みです。ただし屋上は防水材の劣化によって雨漏りの原因になりやすいため、フルリフォームの際はあわせて防水工事の要否を確認することをおすすめします。
重量鉄骨フルリフォームで確認しておきたい注意点
断熱性能を底上げする専門的な断熱改修が必要
鋼材は木材に比べて熱を伝えやすい性質があるため、重量鉄骨造の住宅は柱や梁の部分から熱が逃げやすい「熱橋」が起こりやすく、木造よりも断熱性能が劣りやすい傾向があります。窓をサッシごと断熱性の高いものに交換し、壁や天井、内壁に高性能な断熱材を追加して気密性まで高めることで、結露の発生を抑えながら夏は涼しく冬は暖かい快適性を高められますが、大空間ほど断熱すべき面積も広くなるため、木造や軽量鉄骨造よりも断熱改修の費用がかさみやすい点は注意が必要です。
鉄骨の錆(腐食)対策と防錆塗装の維持管理
重量鉄骨造もシロアリの心配が少ない一方、鋼材は錆びると強度が弱くなる性質があるため、腐食への対策が欠かせません。雨漏りや結露を放置すると鉄骨部分に錆が発生し、構造体の強度が低下することがあるため、フルリフォームの際は防錆処理の要否を必ず確認します。屋上や外壁の劣化を放置すると鉄骨まで水が浸入しやすくなるため、定期的な防錆塗装の塗り替えも欠かせません。
対応できる施工会社が限られる
重量鉄骨造は構造計算や大型の重機を要する工事も多く、木造や軽量鉄骨造に比べて対応できる施工会社が限られる傾向があります。柱や梁の位置を変更する場合は、事前に構造計算を行い、建物全体の強度を保てるかどうかを確認できる、重量鉄骨の構造に詳しい会社を選ぶことが欠かせません。
耐震診断(1981年以前の旧耐震基準)
1981年(昭和56年)の新耐震基準より前に建てられた重量鉄骨造の建物では、現在の耐震基準を満たしていない可能性があります。フルリフォームの前に耐震診断を行い、必要に応じて柱・梁の補強や接合部の金物の交換を検討することをおすすめします。
重量鉄骨フルリフォームの流れ
建物診断・耐震診断
まず床下・屋上まで含めた建物診断と耐震診断を行い、柱・梁の状態や錆の有無、接合部の状態、地盤や基礎の状態を確認します。図面が残っていない物件も多いため、現地調査で構造を実測しながら把握していきます。
設計・資金計画
診断結果をもとに、間取りをどこまで変更できるか、耐震性・断熱性をどこまで高めるかを整理しながら設計・資金計画を進めます。耐震改修や省エネ改修を対象にした補助金・助成金を用意している自治体もあるため、対象となる工事内容や金額は制度によって異なりますので、詳細は自治体の窓口にご確認ください。
工事請負契約
設計内容が固まったら工事請負契約を結びます。柱や梁など構造にかかわる大規模な修繕・模様替えを行う場合、2025年4月の建築基準法改正により、一定の建物は建築確認申請の対象になります。工事の内容が申請の対象にあたるかどうかは、契約前に施工会社に確認しておくと安心です。
着工〜引き渡し
契約後は解体・耐震補強・防錆処理・断熱改修・内装工事の順に進み、完成後は施工会社による検査を経て引き渡しとなります。工事内容によって工期は異なり、水回り中心の部分的な工事であれば1〜2か月程度、耐震補強や間取り変更まで含む全面的な工事では3〜6か月程度かかることもあります。工事期間中は仮住まいが必要になることが多いため、家賃や引っ越し費用もあらかじめ資金計画に含めておくと安心です。
部位・工事内容別の費用目安
※記載の金額は一般的な戸建住宅の場合の目安です。建物の規模や工事範囲、劣化の状況によって費用は変わります。
防錆処理・耐震補強の費用目安(目安80万円〜300万円)
鉄骨の錆が見つかった場合の防錆処理は数十万円程度、耐震性の向上を図り柱・梁の接合部を補強する耐震補強は80万円〜250万円程度、基礎の補修まで含めると300万円程度になることもあります。旧耐震基準の建物ほど補強箇所が増えやすく、耐震診断の結果次第で費用が変わる部分です。
断熱・気密改修の費用目安(目安100万円〜250万円)
床・壁・天井に断熱材を追加し、窓を断熱性の高いサッシに交換する工事は100万円〜250万円程度が目安です。鉄骨の熱橋(ヒートブリッジ)対策として、柱や梁のまわりに専用の断熱材を施す工事が加わると、大空間になるほど施工面積が広がり、木造住宅よりも費用が上がる傾向があります。
水回り(キッチン・浴室・洗面所・トイレ)の費用目安(目安150万円〜400万円)
キッチン・浴室・洗面所・トイレをまとめて入れ替える費用は150万円〜400万円程度が目安です。二世帯住宅化に伴い水回りを2系統に増やす場合は、配管の引き直しも含めてさらに費用が上がることがあります。
屋上防水・外壁の費用目安(目安100万円〜350万円)
屋上の防水工事や外壁の補修・外壁塗装は、建物の外観・雨漏り対策を大きく左右する工事で、規模や劣化状況によって100万円〜350万円程度が目安です。屋上の防水材やコーキングの劣化を放置すると、雨水が鉄骨部分まで浸入し、錆の原因になることがあるため、早めの点検・補修をおすすめします。
重量鉄骨フルリフォームで後悔しないためのポイント
建物診断・耐震診断を必ず行う
重量鉄骨造の建物は、接合部の状態や鉄骨の錆の有無など、壁や床をはがしてみないと分からない箇所が多いため、フルリフォームの計画を立てる前に、耐震診断を含めた建物診断を必ず行うことをおすすめします。診断を省いて工事を進めると、着工後に想定外の劣化が見つかり、追加費用や工期の延長につながることがあります。
重量鉄骨・大規模建築の構造に詳しい会社を選び、複数社に見積もりを取る
重量鉄骨造や大規模な建物の構造に詳しい会社を選ぶことが、重量鉄骨フルリフォームを後悔しないための大きなポイントです。見積もりの内訳が細かく示されているか、柱・梁の接合部や錆の劣化状況の説明が具体的かどうかも、信頼できる業者(施工会社)を選ぶ際の目安になります。予算に対してどこまで工事の優先順位をつけるかを相談したうえで、複数社からインスペクションを踏まえた見積もりを取り、工事内容と金額、保証・アフターサービスの内容まで比較することをおすすめします。
間取り自由度の高さを活かした将来の用途変更まで見据える
重量鉄骨造は間取り変更の自由度が高い分、二世帯化や店舗併用への転用、将来の賃貸活用まで見据えて、動かせる柱・動かせない柱を早い段階で整理しておくと、暮らし始めてからの後悔を防ぎやすくなります。玄関や廊下、1階の水回りまわりの段差をなくす工事を行い、必要な場所にスロープや手すりを設置しておけば、将来体が不自由になっても1階だけで生活が完結しやすくなります。こうしたバリアフリーリフォームは介護保険の住宅改修費支給制度の対象になる場合もあるため、あわせて確認しておくと安心です。この先何十年も安心して暮らす、あるいは活用できる建物になるかという視点で会社選びをすることが、理想の住まいを叶える近道です。
重量鉄骨フルリフォームに関するよくある質問
Q. 重量鉄骨造と軽量鉄骨造の違いは何ですか？
柱や梁に使用する鋼材の厚さで分けられており、厚さ6mm以上が重量鉄骨造、6mm未満が軽量鉄骨造です。重量鉄骨造は3階建て以上の建物や店舗併用住宅、二世帯住宅などで、軽量鉄骨造は主に2階建て程度の戸建て・マンションで多く採用される傾向があります。重量鉄骨造は柱と梁を剛接合する「ラーメン構造」が中心で、軽量鉄骨造のように壁の中にブレース(筋交い)を必要としないため、間取り変更の自由度が高い点も違いのひとつです。
Q. 重量鉄骨造でもスケルトンリフォームはできますか？
構造体(骨組み)の強度・耐久性が保たれていれば可能です。柱と梁の接合部で強度を保つラーメン構造のため、軽量鉄骨造に比べると撤去・移動できる壁の自由度は高い傾向がありますが、どの柱が構造上動かせないかは構造計算に基づいて確認する必要があります。
Q. 重量鉄骨造の法定耐用年数はどのくらいですか？
税務上の法定耐用年数は、骨格材の肉厚が4mmを超える重量鉄骨造で一律34年です。これは減価償却計算のための期間で、実際に住める年数とは別の考え方です。錆や劣化の原因を取り除きメンテナンスを続ければ、法定耐用年数を超えて住み続けられる例もあります。
Q. 重量鉄骨フルリフォームで補助金は使えますか？
耐震改修・省エネ改修・バリアフリー化のほか、長期優良住宅化リフォーム推進事業など、国や自治体の補助金・助成金を活用できる場合があります。制度の内容や対象となる工事、金額は年度・自治体によって異なるため、詳細は自治体の窓口や税理士など専門家にご確認ください。
まとめ
重量鉄骨フルリフォームの費用相場は、水回り・内装中心であれば600万円〜1,200万円程度、耐震補強や断熱改修、防錆処理まで含めた本格的な工事であれば1,800万円〜2,500万円以上が目安です。重量鉄骨造は柱と梁を剛接合するラーメン構造によって、軽量鉄骨造のようにブレース(筋交い)に間取りを制約されにくく、大空間や大開口を作りやすいのが大きな特徴ですが、断熱性能を底上げする改修や、鉄骨特有の錆(腐食)対策、屋上防水の点検といった重量鉄骨ならではの確認ポイントもあります。事前の建物診断・耐震診断と、重量鉄骨・大規模建築の構造に詳しい会社選びが、後悔しないフルリフォームの鍵になります。埼玉県・東京都で施工実績を持つ、一級建築士事務所の市之瀬工務店が運営する「匠プラス」が、耐震性・断熱性までふまえた設計から自社の大工を中心とした施工体制まで一貫して対応し、過去の施工事例も参考にしながら丁寧にご提案します。重量鉄骨フルリフォームをご検討中の方は、お気軽にご相談ください。
私たち、匠プラスについて
- 匠プラスは、1968年創立の株式会社市之瀬工務店が運営するフルリフォーム専門店です。
- 運営会社の市之瀬工務店は一級建築士事務所です。間取り変更・耐震・断熱まで住まい全体を見てご提案します。
- 自社大工と信頼できる協力業者が連携し、細部まで丁寧に仕上げます。
- 木造住宅耐震診断士が在籍しており、古い住宅の耐震面も含めて相談できます。
- 埼玉県・東京都内で幅広く対応可能です。