賃貸物件のフルリフォームとは？オーナー・入居者・持ち家を貸す人、3つの視点で解説
「フルリフォーム 賃貸」という検索キーワードには、立場によって知りたい内容が大きく異なるという特徴があります。空き室対策のために所有する賃貸物件をフルリフォームしたいオーナーの方、フルリフォーム済み・リノベーション済みの賃貸物件を探している入居者の方、そして自分の持ち家を売却せず賃貸に出すために改修を考えている方という、主に3つの立場が「フルリフォーム 賃貸」で検索しています。ここでは埼玉県・東京都で施工実績を持つ、一級建築士事務所の市之瀬工務店が運営する「匠プラス」が、それぞれの立場ごとに知っておきたいメリット・デメリット、費用相場、注意点までまとめて解説します。なお、工事期間中だけ賃貸物件に仮住まいする場合の選び方はフルリフォームで仮住まいは必要かどうかの判断基準のページ、売却や賃貸活用まで含めたフルリフォーム全体のメリットはフルリフォームのメリット7つと活かし方のページもあわせてご覧ください。
私たち、匠プラスについて
- 匠プラスは、1968年創立の株式会社市之瀬工務店が運営するフルリフォーム専門店です。
- 運営会社の市之瀬工務店は一級建築士事務所です。間取り変更・耐震・断熱まで住まい全体を見てご提案します。
- 自社大工と信頼できる協力業者が連携し、細部まで丁寧に仕上げます。
- 木造住宅耐震診断士が在籍しており、古い住宅の耐震面も含めて相談できます。
- 埼玉県・東京都内で幅広く対応可能です。
結論：「フルリフォーム 賃貸」で検索する3つの立場
「フルリフォーム 賃貸」「賃貸 フルリフォーム」という検索キーワードの背景には、立場の違う3種類の検索者が混在しています。
- 所有している賃貸物件(アパート・マンション・貸家・戸建てなど)の空き室対策として、フルリフォームで物件を一新したいオーナー
- フルリフォーム済み・リノベーション済みの賃貸物件に住みたい、内装や設備が新しい部屋を探している入居者
- 今の持ち家を売却せずに賃貸に出すため、フルリフォームで貸しやすい状態に整えたい方
それぞれ知りたい内容や判断基準が大きく異なるため、ここでは立場ごとに章を分けて解説します。なお、フルリフォームは「フルリノベーション」と呼ばれることもあり、ここで挙げる内容は呼び方が違っても共通します。まずご自身がどの立場に近いかを確認しながら読み進めてください。
オーナー視点：賃貸物件をフルリフォームして空き室対策をする
賃貸経営をしているオーナーにとって、築年数が古くなった賃貸物件は入居者が決まりにくくなる傾向があります。間取りや設備が古いまま放置すると、周辺の新築物件やリノベーション済み物件に入居者を取られ、空き室の期間が長引く原因になります。フルリフォームによる空き室対策には、メリットとデメリットの両方があるため、工事を決める前に整理しておくことが大切です。
賃貸物件をフルリフォームするメリット
賃貸物件をフルリフォームする一番のメリットは、入居希望者の目に留まりやすくなり、空き室対策につながることです。古い間取りやシステムキッチン、ユニットバスなどの設備を一新すれば、周辺の新築物件と見劣りしない住戸に生まれ変わり、賃料を周辺相場に見合った水準まで引き上げられる可能性があります。建て替える場合に比べて解体費用がかからず、既存の構造や骨組みを活かせる分、投資額を抑えやすい点もメリットです。デザイナーズ物件のようにこだわりのあるデザイン性やオリジナリティのある内装に仕上げれば、単身世帯向け・学生向け・女性限定物件など、特定の層に向けた付加価値をつけることもできます。対象はアパートやマンションの1室だけでなく、戸建てや一戸建て、テラスハウス・タウンハウスといった建物タイプでも同じように検討できます。
賃貸物件をフルリフォームするデメリット・注意点
一方で、賃貸物件のフルリフォームにはデメリットもあります。まず、まとまった初期投資が必要になり、工事範囲によっては数百万円単位の費用がかかります。工事期間中はその部屋を貸し出せず、家賃収入が一時的に減ってしまう点も見込んでおく必要があります。すでに入居者がいる物件の場合は、退去のタイミングを待つ、または入居者と調整しながら工事を進める必要があり、スケジュールの自由度が下がることもあります。投資した費用を家賃収入でどのくらいの期間で回収できるかという考え方は、物件の立地や賃料相場によって大きく変わるため、具体的な判断は不動産会社や税理士に相談することをおすすめします。
賃貸物件のフルリフォーム費用相場
賃貸物件のフルリフォームにかかる費用は、工事範囲によって大きく変わります。2026年時点の目安として、システムキッチンやユニットバス、トイレ、洗面台、浴室など水回り設備だけを交換・修繕する場合は、1部屋あたり100万円前後が目安です。フローリングや内装、クローゼット・ウォークインクローゼット、ロフトの新設、洗濯機置き場の確保、換気・電気配線の入れ替えまで含めた改装・改修工事を行い、骨組みだけを残すスケルトンリフォームまで範囲を広げると、1部屋あたり200万円〜400万円程度かかることもあります。木造か鉄骨造、鉄骨鉄筋コンクリート造かといった建物の構造によっても、工事できる範囲や費用は変わります。断熱性能を高める改修やエアコンの入れ替え、家具・家電付きの物件として貸し出すための準備まで行う場合は、別途費用が加わります。
※記載の金額は一般的な住宅の1部屋あたりの目安です。部屋の広さや工事範囲、建物の状況によって費用は変わります。
空き室対策はフルリフォーム以外にも選択肢がある
空き室対策はフルリフォームだけとは限りません。家具・家電付きの物件として貸し出せば、転勤者や単身の学生向けなど新しい需要を取り込める場合があり、住宅確保要配慮者向けの賃貸住宅として登録できるセーフティネット住宅制度を利用したり、民泊としての活用を検討したりする方法もあります。こうした対策によって空き室が埋まり、満室に近づけられる場合もありますが、制度の対象条件や地域のルールは変わるため、利用を検討する場合は自治体や管理会社に確認しておくと安心です。
入居者視点：フルリフォーム済み・リノベーション済みの賃貸物件に住む
入居者としてフルリフォーム済みの賃貸物件を探す場合、内見の際に確認しておきたいポイントがあります。ここでは、フルリフォーム済み・リノベーション済みの賃貸物件に住むメリットとデメリットを整理します。
メリット
フルリフォーム済みの賃貸物件は、システムキッチンやユニットバスなど水回り設備が新しく、フローリングや壁紙もきれいな状態であることが多いのが特徴です。築古の物件でも内装や設備を一新すれば住まいが生まれ変わるため、新築物件より家賃が安い傾向を保ちながら、おしゃれで快適な住環境・新生活をスタートできる場合があります。デザイナーズ物件のようにこだわりのある間取り・内装にリフォームされている物件もあり、新築のように住める点が、広い間取りを求める一人暮らしやファミリー層にも選ばれています。1LDKや2DK、ワンルームといった間取りの中から、オートロックやセキュリティ、ペット相談可・ペット可、女性限定、学生向け、駅からの近さ(徒歩分数)、駐車場・駐輪場の有無といった条件で絞り込んで探せることも、理想のライフスタイルに合う部屋を見つけやすい魅力です。
デメリット・内見で確認したいポイント
一方で、フルリフォーム済みの賃貸物件は、同じ立地・同じ間取りの未改修物件に比べて賃料が周辺相場より高めに設定されていることがあります。また、人気の物件は数が少なく、理想のお部屋に出会うまで根気強く探す必要があることもあります。内装や設備だけを一新していても、配管や断熱性能、耐震性といった見えない部分の古さは築年数が浅いとは言えず、工事内容によって変わるため、内見の際には間取り図だけでなく、いつどこまで改修したのかを確認しておくと安心です。マンションの場合は、専有部分(専有面積)がきれいでも、共用部分(外壁や外観、廊下、エントランスなど)の老朽化が進んでいることもあるため、建物全体の管理状態も合わせて確認しておきましょう。アパート・マンション・テラスハウスなど物件種別によっても確認すべき点は変わります。入居時には敷金・礼金・仲介手数料・保証金・共益費(管理費)など、初期費用や毎月の費用の内訳も契約前にきちんと確認しておくことが大切です。借りる前に、実際に暮らしたときの住み心地まで想像しながら選ぶと、入居後の暮らしに安心感が生まれます。
持ち家を賃貸に出すためにフルリフォームする場合の注意点
転勤や住み替えなどを理由に、今の持ち家を売却せず賃貸に出すことを考える方もいます。この場合のフルリフォームは、工事中だけ住む場所を確保する「仮住まい」の話とは別の検討事項になるため、整理しておきます。工事期間中はその住まいに居住できなくなる点は仮住まいと共通しますが、工事後にそのまま貸し出す点が異なります。工事期間中だけ賃貸物件などに仮住まいする場合の選び方はフルリフォームで仮住まいは必要かどうかの判断基準のページで解説していますので、そちらをご覧ください。なお、今の持ち家ではなく、中古マンションや中古住宅、分譲マンションを購入してから貸すことを考えている場合も、賃貸借契約や原状回復の考え方は同様です。
持ち家を貸すためにフルリフォームする場合は、借り手(借主)となる入居者と賃貸借契約を結ぶことになるため、退去する際の原状回復の範囲をどこまでとするか、契約内容を事前に整理しておく必要があります。経年劣化による原状回復費用は、一般的にオーナー側が負担する考え方が基本とされているため、フルリフォームでどこまで設備を一新するかによって、将来の原状回復費用の見込みも変わってきます。また、持ち家を貸し出した後、将来また自分で住みたくなる可能性がある場合は、定期借家契約など契約形態の選び方も含めて、不動産会社に事前に相談しておくと安心です。賃貸経営に伴う税金の扱い(減価償却や確定申告など)は、個々の事情によって変わるため、税理士など専門家に確認することをおすすめします。
賃貸物件のフルリフォームを依頼する会社選びのポイント
賃貸物件のフルリフォームを依頼する際は、一般的な住宅のフルリフォームとは異なる視点での会社選びが大切です。すでに入居者がいる物件であれば、退去のタイミングに合わせて工期を調整できるか、空き室の期間を見積もりの段階で具体的に示してくれるかを確認しておくと、家賃収入が減る期間を最小限に抑えやすくなります。複数の部屋・住戸を順番に改修していく場合は、1戸あたりの工期と費用の目安を明確にしてくれる会社を選ぶと、全体の計画を立てやすくなります。埼玉県・東京都で賃貸物件のフルリフォームをご検討中の方は、現地調査の段階から空き室期間や費用の見通しまで丁寧にご説明する、一級建築士事務所の市之瀬工務店が運営する「匠プラス」までお気軽にご相談ください。設計から自社の大工を中心とした施工体制まで一貫して対応し、入居者が長く安心して暮らせる住まいを作り、工事後も安心して賃貸経営を続けられるよう、まもりすまいリフォーム保険などに加入できる体制でサポートします。
まとめ
「フルリフォーム 賃貸」というキーワードには、空き室対策をしたいオーナー、フルリフォーム済みの賃貸物件に住みたい入居者、持ち家を貸すために改修したい方という3つの立場が混在しています。オーナーにとっては入居率と賃料アップにつながる一方、初期投資と工事中の家賃収入減というデメリットもあり、入居者にとってはきれいで快適な住み心地と、賃料や見えない部分の古さという両面があります。持ち家を貸す場合は、原状回復の範囲や契約形態、税金の扱いまで整理しておくことが大切です。どの立場であっても、工事範囲と費用の見通しを早めに確認しておくことが、後悔しないフルリフォームにつながります。工事期間中の仮住まいの選び方はフルリフォームで仮住まいは必要かどうかの判断基準のページ、建て替えと比べたメリット全体はフルリフォームのメリット7つと活かし方のページもあわせてご覧ください。埼玉県・東京都で賃貸物件のフルリフォームをご検討の方は、一級建築士事務所の市之瀬工務店が運営する「匠プラス」までお気軽にご相談ください。
私たち、匠プラスについて
- 匠プラスは、1968年創立の株式会社市之瀬工務店が運営するフルリフォーム専門店です。
- 運営会社の市之瀬工務店は一級建築士事務所です。間取り変更・耐震・断熱まで住まい全体を見てご提案します。
- 自社大工と信頼できる協力業者が連携し、細部まで丁寧に仕上げます。
- 木造住宅耐震診断士が在籍しており、古い住宅の耐震面も含めて相談できます。
- 埼玉県・東京都内で幅広く対応可能です。