中古物件フルリフォームの費用相場と、失敗しない物件選びのポイント
中古物件を購入してフルリフォームしたいけれど、費用の総額がどのくらいになるのか、どんな物件を選べば後悔しないのか分からないという方は少なくありません。「中古物件」は中古一戸建て・中古マンション・土地付きの中古住宅などを含む幅広い言葉のため、物件の種類や状態によって確認しておきたいポイントも変わります。ここでは中古物件の意味、購入前に確認したい物件選びのポイント、購入からフルリフォームまでの流れと費用相場の目安を、埼玉県・東京都で施工実績を持つ一級建築士事務所「匠プラス」がわかりやすく解説します。戸建てとマンションの構造上の違いについては、中古住宅フルリフォームの選び方のページもあわせてご覧ください。
私たち、匠プラスについて
- 匠プラスは、1968年創立の株式会社市之瀬工務店が運営するフルリフォーム専門店です。
- 一級建築士事務所として、間取り変更・耐震・断熱まで住まい全体を見てご提案します。
- 自社大工と信頼できる協力業者が連携し、細部まで丁寧に仕上げます。
- 木造住宅耐震診断士が在籍しており、古い住宅の耐震面も含めて相談できます。
- 埼玉県・東京都内で幅広く対応可能です。
結論：中古物件フルリフォームの費用総額は物件価格＋300万円〜1500万円が目安
中古物件のフルリフォームでは、物件そのものの購入価格に、フルリフォームの工事費用（一般的な住宅で300万円台〜1500万円程度）を加えた総額で資金計画を立てる必要があります。内装や水回り設備の交換を中心とした部分的な工事であれば300万円前後、間取り変更や耐震・断熱改修まで含めた全面的なフルリフォームになると900万円〜1500万円程度になることもあります。同じ延床面積の土地から新しく家を建てる新築（注文住宅）に比べると、既にある建物を活かせる中古物件のほうが総額を抑えやすい傾向がありますが、物件の状態によっては想定外の修繕費用がかさみ、新築と大差ない総額になることもあるため、物件選びの段階から慎重に検討することが大切です。なお「フルリフォーム」は、会社によって「フルリノベーション」「リノベーション」とほぼ同じ意味で使われることもあります。
※記載の金額は一般的な住宅の場合の目安です。建物の規模や工事範囲、劣化の状況によって費用は変わります。
中古物件とは？戸建て・マンション・土地付き物件を含む幅広い言葉
「中古物件」とは、すでに人が住んだことのある戸建て住宅やマンション、土地付きの中古住宅などをまとめて指す、不動産全般の広い言葉です。似た言葉に「中古住宅」がありますが、中古住宅は主に建物そのものを指すのに対し、中古物件は不動産ポータルサイトや不動産会社の広告で使われることが多く、土地や区画を含む物件全体を指すニュアンスで使われる傾向があります。中古一戸建ては建物全体がフルリフォームの対象になり、中古マンションは区分所有する専有部分（住戸内）だけが対象になるなど、同じ「中古物件」でも建物の種類によってフルリフォームできる範囲や費用の考え方が大きく変わります。まずは検討している物件がどの種類にあたるのかを整理しておくことが、資金計画を立てる第一歩です。戸建てとマンションの構造上の違いについて詳しくは、中古住宅フルリフォームの選び方のページで解説しています。
中古物件フルリフォームで後悔しないための物件選びのポイント
中古物件は完成後の住まいを直接確認できる一方、契約前の内覧だけでは分からない劣化やリスクもあります。フルリフォームを前提に物件を選ぶときは、次のポイントを確認しておくと後悔を防ぎやすくなります。
新耐震基準（1981年）で耐震性を確認する
建築基準法は1981年（昭和56年）6月に耐震基準が改正され、それ以降の基準は「新耐震基準」と呼ばれています。国土交通省の資料によると、新耐震基準は震度6強〜7程度の地震でも倒壊・崩壊しないことを目安に定められており、それ以前の「旧耐震基準」の建物より高い耐震性が期待できます。検討している中古物件が1981年より前に建てられている場合は、耐震診断や耐震補強の要否を確認しておくと安心です。耐震性の詳しい診断は、建築士など専門家に依頼することをおすすめします。
インスペクション（住宅診断）で見えない部分の劣化を確認する
床や壁をはがしてみないと分からない給排水管の老朽化や断熱材の不足、構造的な欠陥やシロアリ被害などは、中古物件でよくある見えない部分の劣化です。内見（内覧）で室内の使い勝手を確認するだけでなく、特に築年数が経過した物件では、購入後に想定外の修繕費用がかかる要因になりやすいため、購入前のインスペクション（住宅診断）で床下・屋根裏の状態まで確認しておくと、資金計画の見通しが立てやすくなります。
登記や不動産取得税など購入時の諸費用も確認する
中古物件の購入では、物件価格やフルリフォーム費用のほかに、登記費用や不動産取得税、仲介手数料といった諸費用もかかります。不動産取得税は建物・土地の固定資産税評価額をもとに計算され、住宅の要件を満たせば軽減措置の対象になる場合がありますが、対象となる要件や税額の詳細は物件ごとに異なるため、税理士や不動産会社など専門家に確認することをおすすめします。これらの諸費用・諸経費も含めて資金計画に余裕をもたせ、想定外の出費に備えた予備費もあらかじめ確保しておくと、後から慌てずに対応しやすくなります。
立地・生活動線を物件選びの段階から確認する
フルリフォームでは間取りや設備を作り替えられますが、駅や学校までの距離、周辺環境といった立地条件は工事では変えられません。家族の生活スタイルに合う立地かどうか、日当たりや周辺の騒音、駐車スペースの確保しやすさなども、物件選びの段階からあわせて確認しておくと、住み始めてからの後悔を防ぎやすくなります。
再建築不可・接道状況など法規制の条件を確認する
中古物件のなかには、建築基準法上の道路に2メートル以上接していない「接道義務」を満たさず、建て替えができない「再建築不可物件」が含まれることがあります。再建築不可物件でもフルリフォーム自体は可能な場合がありますが、工事の内容によっては制約を受けることもあるため、契約前に物件の建築確認の有無や接道状況を不動産会社に確認しておくことをおすすめします。
中古物件の購入からフルリフォームまでの流れ
物件の種類にかかわらず、中古物件を購入してフルリフォームする場合の大まかな流れは共通しています。
物件探し・資金計画
不動産会社に相談しながら、家族構成やライフスタイルに合った中古物件を探すことが最初のステップです。フルリフォームを前提に物件を探す場合は、間取り変更のしやすさや構造（木造軸組工法・ラーメン構造など）もあわせて確認しておくと、後の設計がスムーズに進みます。並行して住宅ローンの検討も行い、物件購入とリフォーム費用をまとめて借り入れできる「リフォーム一体型」の住宅ローンを扱う金融機関もあるため、複数の金融機関やリフォーム会社に相談しながら進めるのがおすすめです。リフォーム費用だけを借りる無担保の「リフォームローン」という選択肢もありますが、一般的に住宅ローンより金利が高めで借入額の上限も低いため、月々の返済負担を考えると、物件購入とまとめて住宅ローンの審査を受けられるリフォーム一体型のほうが総返済額を抑えやすい傾向があります。物件探しから工事までを1社に相談できる、いわゆる「ワンストップ」で対応するリフォーム会社であれば、物件探しの段階からあわせて相談できることもあります。
契約・設計
気になる物件が見つかったら、購入前にインスペクションを依頼し、耐震性や配管などの劣化状況を確認したうえで契約に進みます。物件の引き渡しを受けたら、要望や予算をもとに間取り・仕様を設計し、工事請負契約を結びます。柱や梁など構造にかかわる大規模な修繕・模様替えを行う場合、2025年4月の建築基準法改正により、木造2階建てなど一定の建物（新2号建築物）は建築確認申請の対象になります。工事の内容が申請の対象にあたるかどうかは、契約前に施工会社に確認しておくと安心です。
着工〜引き渡し
契約後は解体・補強・内装・設備工事の順に進み、工事完了後に施工会社の検査を経て引き渡しとなります。工事期間中は仮住まいが必要になることが多く、仮住まいの家賃や引っ越し費用もあらかじめ資金計画に含めておくと安心です。フルリフォームの工期は工事範囲によって異なりますが、全面的なスケルトンリフォームの場合は2〜4か月程度かかることが一般的です。
中古物件フルリフォームの費用相場（工事費用の内訳）
中古物件のフルリフォーム費用（工事費用のみ）は、内装（壁紙・フローリング・天井の張り替え）や水回り設備（システムキッチン・浴室・ユニットバス・洗面所・トイレ）の交換を中心とした部分的な工事であれば150万円〜300万円程度、水回り1〜2箇所だけを一新するなら200万円前後で収まるケースもあります。古い給排水管の配管工事、サッシの入れ替え、玄関の建具や収納の造作までまとめて刷新し、間仕切りを取り払って和室を洋室に変更したり、独立した個室を対面キッチンのあるリビング・ダイニング・LDKにまとめる間取り変更まで行う場合は、柱や梁といった骨組みを残すスケルトン工事や、外壁塗装、屋根の葺き替え、耐震工事・断熱改修とあわせて900万円〜1500万円程度が目安です。中古一戸建ては外壁・屋根・基礎など建物全体が工事の対象になり得る一方、中古マンションは専有部分だけが対象になるため、同じ「フルリフォーム」でも物件の種類によって費用の幅が変わります。部位別・工事内容別のより詳しい費用の内訳は、中古一戸建てのフルリフォームのページでまとめています。
※記載の金額は一般的な住宅の場合の目安です。建物の規模や工事範囲、劣化の状況によって費用は変わります。
中古物件フルリフォームの費用を抑えるコツ
限られた予算の中で、理想の住まいに近づけるために押さえておきたいポイントを3つご紹介します。
優先順位を決めておく
耐震性・断熱性といった構造にかかわる部分と、内装・設備のグレードのどちらを優先するか、あらかじめ優先順位を決めておくことが大切です。すべてを希望どおりのグレードにしようとすると予算オーバーになりやすいため、譲れる部分と譲れない部分を整理しておくと、見積もり時の判断がスムーズになります。
複数社に見積もりを取り比較する
中古物件のフルリフォームは、建物の状態によって必要な工事範囲が大きく変わるため、複数の会社からインスペクションを踏まえた見積もりを取り、工事内容と金額を比較することをおすすめします。見積もりの内訳が細かく示されているか、劣化状況の説明が具体的かどうかも、信頼できる会社を選ぶ際の目安になります。
補助金・住宅ローン減税を確認する
耐震改修・省エネ改修・バリアフリー化を伴う工事では、国や自治体の補助金・助成金、住宅ローン減税をはじめとした所得税の控除を活用できる場合があります。制度の内容は年度によって変更されることがあるため、詳細は国土交通省や自治体の窓口、税理士など専門家にご確認ください。
中古物件フルリフォームに関するよくある質問
Q. 中古物件と中古住宅、何が違いますか？
明確な使い分けの定義があるわけではありませんが、中古住宅が主に建物そのものを指すのに対し、中古物件は土地や区画も含めた不動産全体を指すニュアンスで使われることが多い言葉です。戸建て・マンションのどちらを指しているかは、物件ごとに確認することをおすすめします。
Q. 再建築不可物件でもフルリフォームはできますか？
建て替えはできなくても、既存の建物を活かすフルリフォーム自体は可能な場合があります。ただし工事の内容によっては制約を受けることもあるため、契約前に物件の接道状況や建築確認の有無を不動産会社・施工会社に確認しておくことをおすすめします。
Q. 中古物件の購入とフルリフォーム、資金計画はどう立てればいいですか？
物件の購入価格とフルリフォームの工事費用をあわせた総額で資金計画を立てることが基本です。物件購入とリフォーム費用をまとめて借り入れできる「リフォーム一体型」の住宅ローンを扱う金融機関もあるため、複数の金融機関やリフォーム会社に相談しながら進めることをおすすめします。
Q. 築古の中古物件でもフルリフォームはできますか？
築年数だけでフルリフォームの可否が決まるわけではなく、構造躯体の状態が良好であれば、築30年〜50年以上の中古物件でもフルリフォームは可能です。ただし1981年より前の旧耐震基準で建てられた建物は、耐震診断・耐震補強とあわせて検討する必要があります。
まとめ
中古物件のフルリフォームは、物件価格と工事費用をあわせた総額での資金計画と、新耐震基準・インスペクション・立地・再建築不可の有無といった物件選びの段階からの確認が、後悔しない住まいづくりの鍵になります。何を重視するかの優先順位を把握し、こだわりたい部分と抑えたい部分を整理しておくことで、限られた予算でも心地よく快適性の高い住まいを実現しやすくなります。「古い中古物件を、家族の理想を叶える心地よい住まいに生まれ変わらせたい」といったご相談も歓迎です。埼玉県・東京都で施工実績を持つ一級建築士事務所「匠プラス」が、物件の構造や耐震性までふまえた設計から自社の職人による施工まで一貫して対応し、過去の施工事例も参考にしながら丁寧にご提案します。中古物件のフルリフォームをご検討中の方は、お気軽にご相談ください。
私たち、匠プラスについて
- 匠プラスは、1968年創立の株式会社市之瀬工務店が運営するフルリフォーム専門店です。
- 一級建築士事務所として、間取り変更・耐震・断熱まで住まい全体を見てご提案します。
- 自社大工と信頼できる協力業者が連携し、細部まで丁寧に仕上げます。
- 木造住宅耐震診断士が在籍しており、古い住宅の耐震面も含めて相談できます。
- 埼玉県・東京都内で幅広く対応可能です。