アパートのフルリフォーム費用相場｜建て替え・売却との判断基準
アパートを所有する大家さん・オーナーから、「空き室が増えてきたので、この機会にフルリフォームして賃料や入居率を上げたい」「建て替えとどちらが得か知りたい」というご相談をいただくことがあります。マンションの一室や戸建てをご自身で住むために購入してフルリフォームする場合と違い、賃貸アパートのフルリフォームは入居者のニーズや家賃収入との費用対効果まで考えた判断が欠かせません。ここではアパートのフルリフォーム費用相場、部位別の工事内容、建て替え・売却との比較、後悔しないためのポイントを、埼玉県・東京都で施工実績を持つ、一級建築士事務所の市之瀬工務店が運営する「匠プラス」がわかりやすく解説します。フルリフォームの基本的な考え方はフルリフォームとはのページ、ご自宅として住まわれている戸建てのフルリフォームをご検討の場合は古い家のフルリフォームのページもあわせてご覧ください。
私たち、匠プラスについて
- 匠プラスは、1968年創立の株式会社市之瀬工務店が運営するフルリフォーム専門店です。
- 運営会社の市之瀬工務店は一級建築士事務所です。間取り変更・耐震・断熱まで住まい全体を見てご提案します。
- 自社大工と信頼できる協力業者が連携し、細部まで丁寧に仕上げます。
- 木造住宅耐震診断士が在籍しており、古い住宅の耐震面も含めて相談できます。
- 埼玉県・東京都内で幅広く対応可能です。
結論：アパートのフルリフォーム費用は80万円〜2000万円が目安
アパートのフルリフォーム費用は、工事範囲や住戸数によって80万円〜2000万円程度と幅があります。空室になった1住戸だけを内装・水回り中心にフルリフォームする場合は80万円〜150万円程度、外壁塗装や屋根の補修まで含めた建物全体の工事では300万円〜800万円程度、耐震改修や間取り変更まで含めた本格的な一棟フルリフォームになると1000万円〜2000万円以上になることもあります。中古一戸建てや分譲マンションのフルリフォームと違い、アパートは2階建て・3階建てといった建物の規模や住戸数、共用部分の広さによって総額が大きく変わる点が特徴です。まずは空室対策が目的なのか、建物全体の資産価値を高めたいのかなど、フルリフォームの目的を整理すると、必要な工事範囲と費用感がつかみやすくなります。
※記載の金額は一般的な賃貸アパートの場合の目安です。住戸数や工事範囲、劣化の状況によって費用は変わります。
アパートのフルリフォームで対象になる範囲
一棟所有と区分所有の違い
賃貸アパート全体を所有するオーナーであれば、空室になった住戸の内装から外壁・屋根まで、建物全体をフルリフォームの対象にできます。一方、アパートの一室だけを区分所有している場合は、分譲マンションと同じように専有部分（住戸内）が中心となり、外壁や共用の廊下・階段など共用部分は管理組合や他のオーナーとの調整が必要です。アパートは代表的な賃貸住宅のひとつですが、まずは所有形態と、どこまで自分の判断でフルリフォームできるかを確認しておくことが最初のステップです。
退去後の原状回復とフルリフォームの違い
退去後に行う原状回復は、壁紙の張り替えやクリーニングなど、次の入居者を迎えるための最低限の工事です。フルリフォームは、間取り変更やシステムキッチン・ユニットバスへの入れ替え、和室から洋室への変更まで含めて住戸の価値そのものを底上げする工事で、築年数が古く周辺の競合物件と設備面で見劣りしてきたアパートほど、原状回復だけでは家賃や入居率の改善につながりにくくなります。
アパートをフルリフォームするメリット
空室対策と家賃アップにつながる
和室中心の間取りを洋室にする、和式トイレを洋式にする、バランス釜をユニットバスに交換するなど、設備を現代の入居者ニーズに合わせることで、周辺の競合物件との差別化ができ、空室率の改善や家賃アップが期待できます。特に単身者向けの1K・1LDKや、ファミリー向けの2DK・2LDK・3LDKなど、世帯構成というターゲット層に合わせた間取り・設備を選ぶことが、若年層にも好まれるアパートづくりの鍵になります。内見時に入居希望者の第一印象を左右するのは玄関まわりの清潔感とデザイン性で、住環境全体の快適性が伝われば成約につながりやすく、空き室が埋まり全住戸が満室の状態を維持しやすくなります。
建て替えより費用を抑えやすい
アパートを建て替える場合は、解体してから新築するため、解体費用と本体工事費用に加えて、入居者への立ち退き交渉や工事期間中の家賃収入の空白期間も発生します。フルリフォームは既存の建物（基礎・柱・梁）を活かせるため、建て替えに比べて総費用を抑えやすく、工期も短く済むケースが多いのが特徴です。ただし建物の構造や劣化状況によってはフルリフォームでは対応しきれない場合もあるため、後述する判断基準もあわせてご確認ください。
資産価値の維持・相続対策としての側面
老朽化が進んだアパートをそのままにしておくと、空室率の上昇とともに資産価値が下がりやすくなります。フルリフォームによって建物の状態を改善しておくことは、将来の売却や相続の際に資産価値を維持することにもつながり、長くアパート経営を続けていくうえでの土台にもなります。相続税の評価や節税効果については、工事内容や個々の状況によって扱いが異なるため、税理士や、日頃から物件の管理を任せている賃貸管理会社にも相談し、専門家に確認することをおすすめします。
部位・工事内容別の費用目安
アパートのフルリフォームで、どこにどのくらい費用がかかるのか、部位・工事内容別の価格帯を見ていきます。金額は1住戸あたりの目安です。
内装・間取り変更（目安80万円〜200万円）
壁紙やフローリングを張り替える、和室から洋室への変更、押し入れをクローゼットに変更するといった内装の一新は、1住戸あたり80万円〜200万円程度が目安です。間仕切りを変更して1LDKを2DKにするなど間取りを変える場合は、費用がさらに上がることがあります。
水回り設備（目安50万円〜150万円）
システムキッチン、浴室・浴槽（ユニットバス）、洗面台、トイレをまとめて交換する場合は、1住戸あたり50万円〜150万円程度が目安です。和式トイレを洋式トイレに交換する、バランス釜を追い焚き機能付きのユニットバスに交換するといった工事は、入居希望者に敬遠されやすい設備を解消できるため、費用対効果が高い工事のひとつです。
外壁・屋根（目安100万円〜300万円）
外壁塗装や屋根の補修・葺き替えは、建物の規模によって100万円〜300万円程度が目安で、住戸数が多く延床面積が大きいアパートほど、大規模な修繕になり費用も上がります。外壁のひび割れやコーキングの劣化を放置すると雨漏りや構造材の腐食につながるため、使用する建材や塗料のグレードも含め、定期的な修繕として計画的に予算を確保しておくことをおすすめします。
耐震・断熱改修（目安50万円〜200万円）
1981年より前の旧耐震基準で建てられたアパートは、耐震診断・耐震改修を検討する必要があります。国土交通省の資料によると、1981年6月の建築基準法改正以降の新耐震基準は震度6強〜7程度の地震でも倒壊・崩壊しないことを目安に定められており、旧耐震基準の建物より高い耐震性が期待できます。耐震改修は50万円〜150万円程度、断熱材の追加や窓の断熱改修は50万円〜200万円程度が目安です。耐震性の詳しい診断は、建築士など専門家に依頼することをおすすめします。
設備1箇所あたり・総戸数でみる費用の目安
設備ごとの単価でみると、キッチン交換は25万円〜80万円、ユニットバス交換は50万円〜100万円、トイレの和式から洋式への交換は20万円〜40万円が1箇所あたりの目安です。クロス（壁紙）の張り替えは1㎡あたり750円〜が相場で、6畳〜8畳の居室であれば1部屋10万円〜20万円程度で収まることもあります。これらを組み合わせて総戸数10戸のアパート全体をフルリフォームする場合、内装・水回り中心なら800万円〜1500万円程度、外壁・耐震まで含めると2000万円を超えることもあり、規模が大きいほど総額への影響も大きくなります。
フルリフォームか建て替えか、売却か｜判断基準
建物の耐用年数と劣化状況で判断する
木造アパートの法定耐用年数は22年、鉄骨造は厚みによって19年〜34年、鉄筋コンクリート造は47年とされていますが、これは減価償却費を計算するための税務上の年数であり、建物が実際に住めなくなる年数ではありません。適切なメンテナンスや補強工事を重ねれば、法定耐用年数を超えても住み続けられる建物としての実際の寿命・耐久性はさらに延ばせます。建物を支える工法が壁や床の面で支える壁式構造か、柱と梁で支えるラーメン構造かという仕組みの違いによって、耐震補強や間取り変更の自由度も変わります。実際の劣化状況は、基礎や構造躯体の傷み具合、配管や電気設備の老朽化の程度によって異なるため、インスペクション（建物診断）を受けたうえで判断することをおすすめします。
収支シミュレーションで回収期間を確認する
フルリフォームの費用を、家賃アップや空室率の改善でどのくらいの期間で回収できるかを試算しておくことが大切です。例えば200万円の工事で家賃を月5000円アップできれば、単純計算で回収まで約33年かかりますが、空室が埋まるまでの期間の短縮まで含めて試算すると、実際の回収期間はより短くなるケースもあります。不動産会社やリフォーム会社に相談し、周辺の家賃相場や競合物件の状況もふまえたシミュレーションを行うと、利回りを含めた投資対効果を見極めやすくなります。手元の資金だけで賄えない場合は金融機関からリフォームローンとして借り入れる方法もありますが、借入額が経営を圧迫しないよう、資金計画には余裕を持たせておくことが大切です。
建物の規模・立地によっては売却も選択肢
周辺の賃貸需要が少ない立地や、土地の評価額に対して建物の老朽化が著しい場合、あるいは耐震改修や外壁の大規模修繕に高額な費用がかかる場合は、フルリフォームより売却したほうが総合的な収支が良くなることもあります。不動産投資としてこのままアパート経営を続けるか、フルリフォームして貸し続けるか、売却するかという出口戦略を、不動産会社への売却査定も含めて比較したうえで、どちらが自分の資産計画に合っているかを検討することをおすすめします。安定した家賃収入と入居者の満足度を両立できるかどうかが、判断のひとつの目安になります。
アパートのフルリフォームを成功させるポイント
入居者ターゲットのニーズを把握する
単身者向けかファミリー向けかによって、求められる間取りや設備は異なります。周辺エリアの競合物件を調べ、どんな設備・グレードの住戸が選ばれているかを把握したうえで、ターゲット層に合わせた仕様を決めることが、家賃アップや空室対策の効果を高めるポイントです。
複数社に見積もりを取り、施工実績を確認する
同じ工事内容でも施工会社によって見積もり金額に差が出ることがあるため、複数社から見積もりを取り、アパート・賃貸物件のフルリフォーム実績が豊富な会社を選ぶことをおすすめします。見積もりの工事範囲や仕様が明確に示されているか、劣化状況の説明が具体的かどうかも、信頼できる会社を選ぶ際の目安になります。
DIYでの対応は避ける
コストを抑えるためにオーナー自身でDIYを行うケースもありますが、電気工事や給排水管の工事など専門資格が必要な工事は、施工不良によるトラブルや入居者の安全にかかわるリスクがあるため避けることをおすすめします。
アパートのフルリフォームで活用できる補助金・税制上の注意点
断熱改修や省エネ設備の導入をともなうフルリフォームは、長期優良住宅化リフォーム推進事業をはじめ、国や自治体の補助金・助成金の対象になる場合があります。増築を伴う改築や、耐震改修を行った場合は、固定資産税など税金の減額措置の対象になることもあります。フルリフォームにかかった費用は、工事内容によって修繕費として経費にできる場合と、資産計上して減価償却する場合があり、税務上の扱いが異なります。どの制度・扱いが適用できるかは工事内容や物件の状況によって条件が細かく定められているため、対象となる補助金や税務上の処理については、事前に国土交通省や自治体の窓口で調査するか、税理士など専門家にご確認ください。
アパートのフルリフォームに関するよくある質問
Q. フルリフォームとリノベーションの違いは？
明確な定義の違いがあるわけではなく、会社によってはフルリフォーム・フルリノベーション・スケルトンリフォームをほぼ同じ意味で使っています。老朽化した設備を新品に戻す「リフォーム」に対し、間取りや性能を新築時以上に向上させる工事を「リノベーション」と呼び分ける会社もあるため、依頼する会社に言葉の意味を確認しておくと認識のずれを防げます。
Q. 入居者がいる状態でもフルリフォームできますか？
入居中の住戸は工事ができないため、フルリフォームは退去後の空室になったタイミングで行うのが一般的です。建物全体の外壁や共用部分の工事は、入居者に工事のお知らせをしたうえで、居住したまま行えるケースもあります。棟全体をまとめてフルリフォームしたい場合は、入居者の退去時期を見ながら段階的に進める方法も検討できます。
Q. サブリース契約のアパートでもフルリフォームできますか？
サブリース契約の場合、フルリフォームの実施可否や費用負担についてサブリース会社との契約内容によって扱いが異なります。契約書に工事に関する条項が定められていることが多いため、フルリフォームを検討する際は事前にサブリース会社に確認することをおすすめします。
Q. 築古のアパートでもフルリフォームする価値はありますか？
築年数が古くても、構造躯体の状態が良好であればフルリフォームは可能です。ただし旧耐震基準の建物は耐震診断・耐震改修とあわせて検討する必要があり、劣化が著しい場合は建て替えや売却のほうが総合的な収支が良くなることもあるため、インスペクションの結果をもとに比較することをおすすめします。
まとめ
アパートのフルリフォーム費用は、1住戸だけの部分的な工事であれば80万円〜150万円程度、外壁・屋根まで含めた建物全体の工事では300万円〜800万円程度、耐震改修や間取り変更まで含めた本格的な一棟フルリフォームでは1000万円〜2000万円以上が目安です。ご自宅として住むための戸建てやマンションのフルリフォームと違い、アパートのフルリフォームは入居者ニーズの把握や費用対効果の試算、建て替え・売却との比較まで含めて検討することが、後悔しない判断につながります。「所有しているアパートをフルリフォームすべきか、建て替えや売却も含めて相談したい」といったご相談も歓迎です。埼玉県・東京都で施工実績を持つ、一級建築士事務所の市之瀬工務店が運営する「匠プラス」が、収益性や資産価値までふまえた設計から自社の職人による施工まで一貫して対応します。アパートのフルリフォームをご検討中の方は、お気軽にご相談ください。
私たち、匠プラスについて
- 匠プラスは、1968年創立の株式会社市之瀬工務店が運営するフルリフォーム専門店です。
- 運営会社の市之瀬工務店は一級建築士事務所です。間取り変更・耐震・断熱まで住まい全体を見てご提案します。
- 自社大工と信頼できる協力業者が連携し、細部まで丁寧に仕上げます。
- 木造住宅耐震診断士が在籍しており、古い住宅の耐震面も含めて相談できます。
- 埼玉県・東京都内で幅広く対応可能です。