フルリフォームと建て替えの比較表｜ローン・保証の違いも一覧でチェック

結論：フルリフォームと建て替えを比較表で一覧チェック

フルリフォームと建て替えは、どちらも古くなった住まいを一新・刷新する方法ですが、既存の建物をどこまで活かすかによって、費用・工期・仮住まいの要否からローン・保証まで違いが生まれます。延床面積30坪前後、築年数の古い一戸建て住宅を想定し、主要な8項目を比較表にまとめました。

耐震性能については、大地震に備え、1981年6月の建築基準法改正前の旧耐震基準で建てられた住まいほど、現行の耐震基準を満たすよう補強する効果が大きく、地盤の状態によって補強方法も変わります。間取りの自由度も、スケルトンリフォームであれば大幅な間取り変更ができ、建て替えは敷地の条件が許せば自由に設計できる点は共通しています。そのほか、外壁や屋根の補修だけで済む短い工期の工事か、構造を残しつつ間取りを大幅に変える工事かによっても、工事中にどう暮らすかや、総額をどこまで抑えるかは変わります。それぞれのメリット・デメリットを踏まえ、この家にあと何年住む予定かも、どちらが向くか迷う場合の判断材料のひとつです。柱や土台のシロアリ被害など老朽化が構造の根本に及んでいる場合は建て替え、家族の思い出が刻まれた住まいへの愛着を残したい場合はフルリフォームが選ばれやすい傾向があります。この8項目のうち、費用・工期・建築確認申請・再建築不可物件・耐震性能・間取りの自由度については、フルリフォームと建て替えの違いを比較のページで項目ごとに詳しく解説しています。ここからは、比較表だけでは分かりにくい「ローン」と「保証・アフターサービス」の違いを詳しく見ていきます。

ローンの違い：フルリフォームは「リフォームローン」、建て替えは「住宅ローン」も選べる

フルリフォームの工事費用は、多くの金融機関が扱う「リフォームローン」で借りるケースが中心です。無担保型のリフォームローンは数百万円程度までが目安で、有担保型であれば1000万円を超える高額な借入ができる場合もありますが、住宅ローンに比べて金利は高め、返済期間も10年〜15年程度と短めに設定されていることが一般的です。一方建て替えは、既存の建物を取り壊す解体費用と新築の本体工事費用を合わせた資金を、長期で低金利の「住宅ローン」でまとめて借りられるのが特徴で、返済期間は最長35年程度まで選べる金融機関もあります。延床面積を増やす増築を伴う大規模なフルリフォームや、二世帯住宅への建て替えのように将来の暮らし方を見据えた計画では、住宅ローンや「リフォーム一体型」の住宅ローンを扱う金融機関を利用できる場合もあるため、工事の規模によってどちらのローンが利用できるかが変わってきます。省エネやバリアフリーの性能まで引き上げるリフォームであれば、補助金や長期優良住宅の認定、住宅ローン減税(住宅ローン控除)の対象になる場合もあり、控除率や対象となる工事内容は制度によって異なります。具体的な金利や借入可能額、返済期間は金融機関や個々の状況によって異なるため、予算に見合った資金計画を立てる際は、見積もりの段階で利用する金融機関や施工会社に確認しておくことをおすすめします。

保証・アフターサービスの違い：新築の瑕疵保険とリフォーム保険

建て替えで新築した住まいは、住宅瑕疵担保履行法によって、工事を請け負う建設会社に保険加入や保証金の確保が義務付けられており、構造耐力上主要な部分と雨水の侵入を防止する部分については、引き渡しから10年間の保証を受けられます。一方フルリフォームには同じ法律上の義務はありませんが、「まもりすまいリフォーム保険」などの保険に加入することで、構造耐力上主要な部分・雨水の侵入を防ぐ部分は5年間、内装・設備などは1年間、基礎を新設する増築特約を付けた場合はその対象部分は10年間の保証を任意で備えることができます(※諸条件による)。既存の柱・梁・基礎をどこまで活かすか、耐震性能をどこまで引き上げるかによって、加入できる保険の種類や保証の範囲が変わることもあります。保証の対象範囲や期間は制度や加入する保険会社によって異なるため、どの保険にいつ加入するか、保証の範囲がどこまで及ぶかは、契約前に施工会社へ確認しておくと安心です。

費用を比較表で確認：延床30坪の住宅の場合

費用の違いをより具体的にイメージできるよう、延床面積30坪前後の戸建て住宅を想定した目安額を工事内容別にまとめました。老朽化した設備だけを撤去して交換する工事か、基礎・構造以外をすべて作り直すスケルトンリフォームか、建物を取り壊して建て直す建て替えかによって、金額の幅は大きく変わります。

※記載の金額は一般的な戸建住宅の場合の目安です。建物の規模や工事範囲、劣化の状況によって費用は変わります。

工事費用が500万円〜800万円程度までであれば無担保のリフォームローンでカバーしやすく、既存の構造を撤去してつくり替えるスケルトンリフォームや、建物を取り壊して更地から建て直す建て替えのように1000万円を超える規模になると、有担保のリフォームローンや住宅ローンの利用を検討する場面が増えてきます。工事の規模が大きくなるほど、フルリフォームと建て替えのローンの違いは小さくなるといえます。

まとめ

フルリフォームと建て替えの比較表は、費用・工期・建築確認申請・耐震性能・間取りの自由度という主要な項目に加え、見落とされやすいローンの違いと保証・アフターサービスの違いまで一覧にしたものです。表はあくまで一般的な目安であり、今の住まいへの愛着を残したいか、老朽化した建物を取り壊して一新したいかという優先順位や、現地調査・耐震診断の結果、利用できるローンの種類によって、どちらが向いているかは変わります。費用・工期・建築確認申請・耐震性能・間取りの自由度・固定資産税という項目ごとの詳しい解説はフルリフォームと建て替えの違いを比較、何を優先するかで判断するチェックリストはフルリフォームと建て替え、どちらが向いている？のページであわせてご確認ください。埼玉県・東京都で自社の大工を中心とした施工体制により、耐震性・断熱性までふまえた提案を行っているのが匠プラスの強みです。フルリフォームと建て替え、どちらが良いか迷われている方は、一級建築士事務所の市之瀬工務店が運営する匠プラスまでお気軽にご相談ください。後悔のない選択で、住み心地の良い理想の暮らしを実現していただければと思います。