フルリフォームと建て替えの費用を比較｜諸費用まで徹底解説

結論：諸費用まで含めると、建て替えとフルリフォームの総額差はさらに開く

延床面積30坪前後の戸建て住宅を想定すると、本体の工事費だけで比べてもフルリフォームは500万円前後〜2000万円程度、建て替えは解体費用を含め2000万円台〜4000万円台程度が目安です。ここに、仮住まい費・引っ越し費用・つなぎ融資・登記費用・税金といった諸費用まで加えると、建て替えの方が諸費用の項目数そのものも多いため、総額の差はさらに大きくなる傾向があります。主な諸費用を項目別に整理すると、次の6つが、建て替えでは新築と同様に発生しやすい代表的な項目です。

※記載の金額は一般的な戸建住宅の場合の目安です。建物の規模や工事範囲、劣化の状況によって費用は変わります。

フルリフォームは既存の基礎・柱・梁といった構造体や登記をそのまま活かせるため、これらの多くが原則不要になるか、金額を小さく抑えやすいという違いがあります。なお本記事は戸建て住宅を前提としています。マンションの場合、個人の意思だけで建て替えを選ぶことはできず、区分所有者全体の合意形成が必要になるため、フルリフォームが現実的な選択肢になりやすい点にも注意が必要です。これらの諸費用は、建物の規模や工事内容、依頼する金融機関・施工会社によって金額や要否が変わります。ここからは、建て替えで発生しやすい諸費用の項目ごとに、具体的な内容と目安を見ていきます。

建て替えでかかる主な諸費用の内訳

建て替えは更地から新築の建物を建てる工事のため、本体の建築費用とは別に、新築ならではの諸費用が複数発生します。ここでは代表的な6つの諸費用を順番に解説します。

フルリフォームの諸費用が少なく済みやすい理由と、増える例外ケース

フルリフォームの諸費用が建て替えより少なく済みやすいのは、解体費用・つなぎ融資・登記費用や不動産取得税といった、建物をゼロから新築する際に発生しやすい項目の多くが、既存の構造体や登記を活かすことで原則不要になるためです。工事箇所を水回りや内装など一部に限定したフルリフォームであれば、諸費用はさらに小さく抑えられます。ただし、次のようなケースではフルリフォームでも諸費用が増えることがあります。延床面積を大幅に増やす大規模な増築を伴う場合は、設計料や確認申請費用、登記費用、不動産取得税が発生することがあり、基礎・構造以外をすべて作り直すスケルトンリフォームのように工事範囲が広く住みながらの工事が難しい場合は仮住まい費・引っ越し費用もかかります。リフォームローンを利用する場合も、事務手数料や保証料、担保を設定する際の登記費用といった諸費用は発生します。フルリフォーム自体の工事費・諸経費のより詳しい内訳はフルリフォームの内訳のページでご確認ください。

耐震・省エネ・バリアフリーなど一定の要件を満たす改修工事には、国や自治体の補助金や、住宅ローン減税をはじめとした税の優遇制度が用意されている場合があり、諸費用まで含めた予算を抑える工夫にもなります。対象となる工事内容や補助額の上限、制度の内容は年度によって変更されることもあるため、最新の情報は国土交通省や自治体の窓口、税理士など専門家にご確認ください。なお、中古住宅を購入してから築20〜30年の建物をフルリフォームまたは建て替える場合も、ここで紹介した諸費用の考え方は同じです。既存の構造体をどこまで活かすかという選択肢の幅は、間取りの自由度や耐震性能といった費用以外の違いにもつながるため、全面的に建て替えるか、間取りの制約を踏まえてフルリフォームにするかは、フルリフォームと建て替えの違いを比較のページもあわせてご確認ください。

延床30坪のケースで「諸費用込みの総額」をシミュレーション

ここまでの内容を踏まえ、延床面積30坪前後の戸建て住宅を想定し、本体工事費に主な諸費用を加えた総額の目安をまとめました。フルリフォームは外壁・屋根まで含めた内外装フルリフォーム(本体工事費800万円前後)を想定します。

※記載の金額は一般的な戸建住宅の場合の目安です。建物の規模や工事範囲、劣化の状況によって費用は変わります。

この総額はあくまで一般的な目安であり、建物の劣化状況や土地の条件、選ぶ設備のグレードによって大きく変動します。正確な金額を把握するには、現地調査を受けたうえで、本体工事費だけでなく諸費用まで含めた見積もりを依頼することが欠かせません。

見積もりの段階で諸費用を見落とさないための確認ポイント

諸費用は本体工事費に比べて見積書の中で目立ちにくく、契約してから想定外の出費に気づくケースも少なくありません。見積もりを依頼する際は、次の点を確認しておくと安心です。

• 見積書に、本体工事費以外の諸費用(解体費用・仮住まい費・登記費用・つなぎ融資の手数料など)が項目ごとに明記されているか
• 「別途」「一式」とまとめられている諸費用に、具体的に何が含まれているか
• つなぎ融資を利用する場合、金利や手数料の概算、利用できる金融機関の候補
• 地盤調査の結果によって、地盤改良費用が追加で発生する条件とその目安
• 解体してみて初めて分かる劣化(シロアリ被害や雨漏りによる柱・土台の腐食など)が見つかった場合の、追加費用の確認・連絡の流れ

これらの点を諸費用まで含めた見積もりとして複数の施工会社から取り、総額で比較することが、資金計画のズレを防ぐ最も確実な方法です。

まとめ

フルリフォームと建て替えの費用は、本体工事費だけでなく、解体費用・仮住まい費と引っ越し費用・つなぎ融資・地盤調査費や地盤改良費・登記費用や不動産取得税などの税金・地鎮祭や上棟式といった儀式費用まで含めた「諸費用」で比較すると、総額の差はさらに大きく開きます。既存の基礎・柱・梁や登記を活かせるフルリフォームは、新築ならではの諸費用の多くが原則不要になる分、総額を抑えやすい方法といえます。本体工事費を項目ごとに比較したい方はフルリフォームと建て替えの比較表、費用以外の違いまで詳しく知りたい方はフルリフォームと建て替えの違いを比較、何を優先するか迷う方はフルリフォームと建て替え、どちらが向いている？のページもあわせてご確認ください。埼玉県・東京都で自社の大工を中心とした施工体制により、耐震性・断熱性までふまえた提案を行っているのが匠プラスの強みです。諸費用まで含めた資金計画を立てることが、この家に長く住むご家族みんなが納得できる理想の暮らしを実現する第一歩です。フルリフォームと建て替えのどちらにするか決める前に、現地調査を受けて正確な総額を確認しておくと安心です。フルリフォームと建て替えの諸費用まで含めた資金計画について相談したい方は、一級建築士事務所の市之瀬工務店が運営する匠プラスまでお気軽にご相談ください。